Riskli Yapı Tespit İşlemleri, İtiraz Takvimi ve Hukuki İptal Davası

Türkiye bir deprem ülkesi olduğundan, can ve mal güvenliğini teminat altına almak amacıyla mevzuatımızda 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (Halk arasında…

Türkiye bir deprem ülkesi olduğundan, can ve mal güvenliğini teminat altına almak amacıyla mevzuatımızda 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (Halk arasında Kentsel Dönüşüm Kanunu) yürürlüğe konulmuştur. Bu kanun kapsamındaki en hayati ve kurucu aşama Riskli Yapı Tespit İşlemleridir.

Ekonomik ömrünü tamamlamış, yıkılma veya ağır hasar görme tehlikesi bilimsel/teknik verilerle ortaya konmuş binalar "riskli yapı" olarak tescil edilir. Riskli yapı tespiti, mülkiyet hakkını doğrudan sınırlandıran ve binanın tahliye edilip yıkılması zorunluluğunu doğuran ciddi idari sonuçlara sahiptir.

1. Riskli Yapı Tespit Süreci ve Başvuru Kuralları

• Tek Bir Malikin Başvurusu Yeterlidir (Çoğunluk Aranmaz): Bir binanın riskli yapı olup olmadığının incelenmesi için apartmanda kat malikleri kurulu kararı alınmasına veya oy çokluğu sağlanmasına kesinlikle gerek yoktur.Tapuda bağımsız bölümü (daire, dükkan) bulunan tek bir malikin veya yasal temsilcisinin kimlik belgesi ve tapu senedi ile başvurması yasal olarak sürecin başlaması için yeterlidir.
• Yetkili Kurumlar: Tespit işlemleri; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, lisanslandırılmış belediyeler, üniversiteler veya bakanlıkça özel olarak yetkilendirilmiş akredite mühendislik/yapı denetim firmaları tarafından gerçekleştirilir. Yapılan incelemelerde karot numunesi alınması, röntgen çekilmesi ve zemin etütleri gibi teknik analizler raporlanır.
• Tapuya Riskli Yapı Şerhi İşlenmesi: Yapılan inceleme neticesinde binanın riskli olduğu saptanırsa hazırlanan Riskli Yapı Tespit Raporu onay için il müdürlüğüne gönderilir. Onayın ardından Tapu Müdürlüğü kanalıyla taşınmazın kütüğüne "Riskli Yapı Belirtmesi (Şerhi)" işlenir.

Satış Engeli Değildir: Tapu kaydına riskli yapı şerhinin işlenmiş olması o dairenin satılmasına, devredilmesine veya mirasçılara intikal etmesine hukuken engel teşkil etmez. Yeni alıcı, binanın riskli olduğunu ve yıkılacağını bilerek (şerhli olarak) mülkü devralır.

2. Riskli Yapı Tespit Raporuna Karşı İtiraz Yolu ve 15 Günlük Süre

Tapuda şerh işlendikten sonra, durum tüm hak sahiplerine (maliklere) resmi olarak tebliğ edilir. Bu tebligatta mülk sahiplerine iki kritik yasal süre bildirilir:

• Raporun hatalı olduğunu düşünenler için 15 günlük itiraz süresi,
• İtiraz edilmezse binanın tahliye edilip yıkılması için verilecek 60 günlük idari süre.

[Raporun Tebliği] ➔ ➔ (15 Gün İçinde) ➔ ➔ [Çevre ve Şehircilik İl Müd. İtiraz] ➔ ➔ [Teknik Heyet İncelemesi]

• İtiraz Merci: Raporun fenni veya hukuki olarak hatalı olduğunu (Örn: Karot numunelerinin usulüne uygun alınmadığı, beton kalitesinin yanlış ölçüldüğü vb.) iddia eden malikler, tebliğden itibaren 15 gün içinde taşınmazın bulunduğu yerdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne yazılı olarak itiraz etmelidir.
• Teknik Heyet Kararı: İtirazlar, Bakanlık bünyesinde kurulan ve profesörler ile uzman mühendislerden oluşan bağımsız bir Teknik Heyet tarafından incelenir. Heyet gerekirse binada yeniden yerinde inceleme yapar. İtiraz kabul edilirse riskli yapı tespiti iptal edilir; itiraz reddedilirse rapor kesinleşir.

3. Riskli Yapı Tespitine Karşı İdari İptal Davası

Teknik heyetin itirazı reddetmesi üzerine (veya 15 günlük itiraz yolu hiç tüketilmeden doğrudan), idari kararın tamamen ortadan kaldırılması amacıyla yargı yoluna başvurulabilir.

• Görevli ve Yetkili Mahkeme: Riskli yapı tespit raporu kurucu bir idari işlem olduğundan, iptali için İdare Mahkemesi'nde dava açılmalıdır. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki İdare Mahkemesidir.
• Dava Açma Süresi: Teknik heyetin ret kararının tebliğinden itibaren veya doğrudan raporun tebliğinden itibaren 30 gün içinde iptal davasının ikame edilmesi gerekir. İdari yargıdaki genel 60 günlük süre kentsel dönüşüm mevzuatındaki özel hüküm gereği 30 güne düşürülmüştür.

Kritik Tedbir: "Yürütmenin Durdurulması" (YD) İstemi

İdare Mahkemesinde sadece iptal davası açmış olmak, belediyenin yıkım işlemlerini kendiliğinden durdurmaz. Dava devam ederken binanın fiziken yıkılmasını önlemek adına, dava dilekçesinde açıkça ve gerekçeli olarak "Yürütmenin Durdurulması" (YD) talep edilmelidir. Mahkeme fenni incelemeyi yapıp YD kararı verirse, dava sonuna kadar binaya iş makinesi sokulamaz, tahliye zorlanamaz.

4. Kesinleşen Riskli Yapının Tahliye ve Yıkım Süreci

İtiraz süreçleri olumsuz sonuçlanan veya dava açılmayan kesinleşmiş riskli yapılar için idare yasal yıkım takvimini başlatır:

• İlk 60 Günlük Süre: Belediye, maliklere binayı tahliye etmeleri ve yıkımı gerçekleştirmeleri için en az 60 gün süre tanır. Bu süreçte malikler elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerini keserek binayı boşaltmakla yükümlüdür.
• Ek 30 Günlük Süre ve Cebri Yıkım: 60 gün içinde bina yıkılmazsa, idare tarafından maliklere en fazla 30 günlük ek bir süre daha verilir. Bu sürede de tahliye ve yıkım mülk sahiplerince yapılmazsa; mülki idare amirinin talimatıyla, kolluk kuvvetleri (polis/zabıta) eşliğinde bina tahliye edilir. Binanın yasal yıkımı belediye tarafından gerçekleştirilir ve tüm yıkım masrafları arsa payları oranında kat maliklerine fahiş yasal faiziyle fatura edilir.

Riskli Yapı Tespit ve Yargılama Süreçleri Karşılaştırma Tablosu

Aşama / İşlem

Başvuru / Merci

Yasal Süre Sınırı

Yürütmeyi (Yıkımı) Durdurur mu?

Riskli Yapı Tespiti İstemi

Tek bir malik / Lisanslı Kuruluş

Her zaman başvurulabilir

Süreci başlatır.

Tespit Raporuna İtiraz

Çevre ve Şehircilik İl Müd.

Tebliğden itibaren 15 Gün

İtiraz sonuçlanana kadar yıkımı durdurur.

İdari İptal Davası

İdare Mahkemesi

Tebliğ / Retten itibaren 30 Gün

Sadece dava açılması durdurmaz.

Yürütmenin Durdurulması (YD)

İdare Mahkemesi (Dilekçe içi talep)

Dava ile birlikte acilen istenir

Mahkeme kabul ederse dava sonuna kadar yıkımı kesin durdurur.

İdari Yıkım Takvimi

İlgili İlçe Belediyesi

60 Gün + Ek 30 Gün

Yasal süreler bittiğinde cebren yıkılır.

Sonuç

Riskli yapı tespit işlemleri ve kentsel dönüşüm süreci; maliklerin barınma ve mülkiyet haklarını doğrudan etkileyen, hak düşürücü sürelerin milimetrik işlediği ve hata yapıldığında telafisi imkansız (binanın fiziken yıkılması gibi) sonuçlar doğuran fahiş öneme sahip bir idare hukuku alanıdır. İtiraz dilekçelerinin salt soyut iddialarla değil, binanın statik raporlarına ve fenni eksikliklerine dayandırılarak teknik dille kurgulanması şarttır.

Mülkiyet haklarınızı korumak, hukuka aykırı riskli yapı raporlarını iptal ettirmek, idari para cezalarının önüne geçmek ve acilen yürütmenin durdurulması kararı alabilmek adına sürecin en başından itibaren uzman bir gayrimenkul ve idare hukuku avukatından profesyonel hukuki danışmanlık almanız önemle tavsiye edilir.