Mülkiyet hakkının korunmasını sağlayan en önemli ve geniş kapsamlı dava türü Tapu İptal ve Tescil Davasıdır. Bu dava; hukuka aykırı, yolsuz veya irade fesadı (hile, korkutma, yanıltma) ile tescil…
Mülkiyet hakkının korunmasını sağlayan en önemli ve geniş kapsamlı dava türü Tapu İptal ve Tescil Davasıdır. Bu dava; hukuka aykırı, yolsuz veya irade fesadı (hile, korkutma, yanıltma) ile tescil edilmiş tapu kayıtlarının iptal edilerek gerçek hak sahibi adına tescil edilmesini amaçlar.
Uygulamada bu davalar; Muris Muvazaası (mirasbırakandan mal kaçırma), Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden kaynaklanan tapu talepleri, İnanç Sözleşmeleri, vekalet görevinin kötüye kullanılması veya ehliyetsizlik gibi çok farklı hukuki nedenlere dayanabilir. Taşınmazın el değiştirmesini önlemek adına bu davalarda en kritik talep İhtiyati Tedbirşerhidir.
1. Muris Muvazaası (Mirasbırakandan Mal Kaçırma) Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Dilekçesi
Hukuki Not: Muris muvazaası, mirasbırakanın yasal mirasçılarını (özellikle kız çocuklarını veya ikinci eşi) miras hakkından mahrum etmek amacıyla, aslında bağışladığı taşınmazı tapuda üçüncü bir kişiye veya diğer bir mirasçıya "satış" gibi göstermesidir. Bu işleme karşı her bir mirasçı kendi yasal miras payı oranında bu davayı açabilir.
[DAVA AÇILACAK ŞEHİR ADI] NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİ'NE
- İHTİYATİ TEDBİR TALEPLİDİR -
DAVACI: [Adınız Soyadınız] - T.C. Kimlik No: [...]
Adres: [Resmi Tebligat Adresiniz]
VEKİLİ: Av. [Avukatınızın Adı Soyadı] - Baro Sicil No: [...] - UETS No: [...]
Adres: [Avukatlık Ofisi Adresi]
(Mevcutsa avukat bilgileri yazılır, yoksa bu alan tamamen silinir)
DAVALILAR:
1- [Tapuyu Devralan Mirasçının/Kişinin Adı Soyadı] - T.C. Kimlik No: [...]
Adres: [Davallnın Adresi]
DAVA DEĞERİ: [Taşınmazın Tahmini Pay Değeri, Örn: 100.000] TL
(Harca esas değer olup, keşif ve bilirkişi incelemesi neticesinde tamamlanacaktır.)
KONU: Müvekkilin mirasbırakanı muris [Murisin Adı Soyadı]'nın davalı tarafa gerçekleştirdiği muvazaalı (mal kaçırma amaçlı) taşınmaz devrinin tespiti ile davalı adına kayıtlı tapunun müvekkilin miras payı oranında **İPTALİ ve TESCİLİ** ile taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemek amacıyla tapu kaydına **İHTİYATİ TEDBİR** konulması istemidir.
AÇIKLAMALAR:
1. Müvekkil ile davalı taraf müşterek muris [Murisin Adı Soyadı]'nın yasal mirasçılarıdır. Muris, [Vefat Tarihi] tarihinde vefat etmiş olup geriye mirasçı olarak taraflar kalmıştır (Ek-1: Veraset İlamı).
2. Muris vefatından önce, adına kayıtlı olan [İl] ili, [İlçe] ilçesi, [Mahalle] Mahallesi, [Ada No] Ada, [Parsel No] Parsel numaralı taşınmazdaki [Bağımsız Bölüm No] numaralı mesken vasıflı gayrimenkulün tamamını, müvekkilden habersiz olarak [Satış Tarihi] tarihinde tapuda "satış" göstermek suretiyle davalıya devretmiştir (Ek-2: Tapu Kaydı).
3. Söz konusu satış işlemi tamamen muvazaalı (danışıklı) olup, gerçekte diğer mirasçıları miras hakkından mahrum bırakma ve mal kaçırma kastıyla yapılmış gizli bir **bağışlamadır.** Şöyle ki;
- Murisin devir tarihinde herhangi bir maddi sıkıntısı, borcu veya paraya ihtiyacı bulunmamaktadır. Kendisi emekli aylığı olan, başkaca mal varlıkları bulunan ekonomik durumu iyi bir kimsedir.
- Davalı tarafın ise o tarihte bu taşınmazı satın alabilecek hiçbir mali gücü, birikimi veya düzenli geliri bulunmamaktadır.
- Tapudaki satış bedeli, taşınmazın o dönemki gerçek rayiç değerinin fahiş derecede altında, komik bir rakam olarak gösterilmiştir. Banka üzerinden murise ödenen gerçek bir bedel aktarımı da bulunmamaktadır.
4. Yargıtay’ın 01.04.1974 tarihli ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, murisin mal kaçırma amacıyla yaptığı bu muvazaalı devir işlemi baştan itibaren geçersiz ve kesin hükümsüzdür. Davanın devamı sürecinde davalının kötüniyetli olarak taşınmazı üçüncü kişilere devredip davayı konusuz bırakmasını önlemek adına, tapu kaydı üzerine acilen ihtiyati tedbir konulması zaruridir.
HUKUKİ SEBEPLER: TMK m. 683, TBK m. 19, YHGK İçtihatları, HMK ve ilgili mevzuat.
HUKUKİ DELİLLER: Tapu kayıtları, nüfus ve aile kayıt tablosu, veraset ilamı, murisin ve davalının mali durum araştırmaları, banka kayıtları, mahallinde yapılacak Keşif ve Bilirkişi İncelemesi, tanık beyanları ve her türlü yasal delil.
NETİCE-İ TALEP: Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle;
1. Davalının dava konusu taşınmazı üçüncü kişilere devretme riskine binaen, HMK m. 389 uyarınca taşınmazın tapu kaydı üzerine teminatsız olarak **İHTİYATİ TEDBİR** şerhi konulmasına,
2. Davalı adına kayıtlı olan [İl/İlçe/Ada/Parsel] numaralı taşınmazın tapu kaydının muris muvazaası nedeniyle **İPTALİNE**, müvekkilin veraset ilamındaki **yasal miras payı oranında MÜVEKKİL ADINA TAPUYA KAYIT VE TESCİLİNE**,
3. Yargılama giderleri ile kanuni vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini saygılarımızla arz ve talep ederiz. 17/07/2026
Davacı / Vekili
[Adı Soyadı / İmza]
2. İnanç Sözleşmesine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Dilekçesi
Hukuki Not: İnanç sözleşmesi; inananın bir taşınmaz mülkiyetini, belirli bir şartın gerçekleşmesi (Örn: Borcun/kredinin ödenmesi, askerlik veya yurt dışı görevinin bitmesi) halinde geri devredilmek üzere inanılana güvence olarak devretmesidir. Şart gerçekleştikten sonra devirden kaçınılırsa bu dava açılır. Yargıtay içtihatlarına göre bu iddia, taraflar arasındaki yazılı bir belge (inanç senedi) ile kanıtlanmalıdır.
[DAVA AÇILACAK ŞEHİR ADI] NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİ'NE
- İHTİYATİ TEDBİR TALEPLİDİR -
DAVACI: [Adınız Soyadınız] - T.C. Kimlik No: [...]
Adres: [Resmi Tebligat Adresiniz]
VEKİLİ: Av. [Avukatınızın Adı Soyadı] - Baro Sicil No: [...] - UETS No: [...]
Adres: [Avukatlık Ofisi Adresi]
(Mevcutsa avukat bilgi alanı doldurulur)
DAVALI: [İnanılan/Tapuyu Geri Vermeyen Kişinin Adı Soyadı] - T.C. No: [...]
Adres: [Davalının Adresi]
DAVA DEĞERİ: [Taşınmazın Tahmini Güncel Değeri, Örn: 200.000] TL
KONU: Taraflar arasındaki inanç sözleşmesi uyarınca, davalı adına yolsuz olarak kalan tapu kaydının iptali ile müvekkil adına **TESCİLİNE** ve taşınmazın devrini önlemek adına tapu kütüğüne **İHTİYATİ TEDBİR** konulması istemidir.
AÇIKLAMALAR:
1. Müvekkil, ekonomik darlık içinde olan kardeşi/akrabası olan davalının bankalardan kredi çekebilmesi ve bu krediye teminat gösterebilmesi amacıyla, aralarındaki inanç sözleşmesine dayanarak [İl/İlçe/Ada/Parsel] bilgilerinde yer alan taşınmazını [Devir Tarihi] tarihinde tapuda davalıya devretmiştir.
2. Devrin ardından davalı, bu taşınmazı bankaya ipotek göstererek ticari/şahsi kredisini çekmiştir. Taraflar arasında imzalanan [İnanç Sözleşmesi Tarihi] tarihli yazılı "İnanç Sözleşmesi" uyarınca; davalı kredi borcunu tamamen kapatıp ipoteği kaldırdığı an, taşınmazı hiçbir bedel talep etmeksizin asıl sahibi olan müvekkile aynen geri devretmeyi taahhüt etmiştir (Ek-1: Yazılı İnanç Sözleşmesi).
3. Davalı taraf bankaya olan kredi borçlarının tamamını ödemiş ve taşınmaz üzerindeki ipotek şerhini kaldırmıştır. Ancak müvekkilin defaatle yaptığı şifahi uyarılara ve noterden çekilen ihtarnamelere rağmen, inanç sözleşmesindeki yasal devir borcuna aykırı davranarak tapuyu müvekkile iade etmekten imtina etmiştir. Davalının tapuyu elinde tutması hukuken "yolsuz tescil" niteliğindedir. Bu sebeple mahkemenize başvurarak tapu iptal ve tescil davası açma zorunluluğu doğmuştur.
HUKUKİ SEBEPLER: TMK m. 1025, TBK, HMK ve ilgili mevzuat.
HUKUKİ DELİLLER: Tapu kayıtları, [Tarihli] Yazılı İnanç Sözleşmesi aslı, banka kredi kapama ve ipotek fek evrakları, Keşif, Bilirkişi İncelemesi, tanıklar ve her türlü yasal delil.
NETİCE-İ TALEP: Açıklanan haklı nedenlerle; davamızın kabulü ile, üçüncü kişilere devrin önlenmesi adına taşınmazın tapu kaydı üzerine acilen **İHTİYATİ TEDBİR** konulmasına, davalı adına kayıtlı tapunun iptali ile müvekkil adına **KAYIT VE TESCİLİNE**, yargılama giderleri ile vevekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini arz ve talep ederiz. 17/07/2026
Davacı / Vekili
[Adı Soyadı / İmza]
Tapu İptal ve Tescil Davalarında Dikkat Edilmesi Gereken Kritik Usul Esasları
1. Görevli ve Yetkili Mahkeme (Kesin Kamu Düzeni Kuralı)
- Görevli Mahkeme: Tapu iptal ve tescil davalarında taşınmazın değerine veya davanın açılma nedenine bakılmaksızın görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir.
- Yetkili Mahkeme: Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 12. maddesi uyarınca taşınmazın üzerindeki ayni haklara ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi KESİN yetkilidir. Kesin yetki kuralı kamu düzeninden olup, başka bir şehirde dava açılması durumunda mahkeme dosyayı doğrudan usulden reddeder.
2. İhtiyati Tedbir Talebinin Hayati Önemi
Bu davaların en riskli yönü, davanın açıldığını duyan kötüniyetli davalının taşınmazı hemen tapudan iyi niyetli üçüncü bir kişiye satmasıdır. Eğer taşınmaz dava sürerken satılırsa, yeni malik TMK m. 1023 uyarınca iyi niyetli sayılarak mülkiyeti kazanabilir ve davanız tamamen konusuz kalır. Bunun önüne geçmek için dilekçenin tepesinde açıkça "İhtiyati Tedbir Taleplidir" yazılmalı ve mahkemeden tapunun başkasına devrini kilitleyen acil bir tedbir kararı alınmalıdır.
3. Dava Öncesi Zorunlu Arabuluculuk Şartı İstisnası
Son yasal düzenlemelerle ortaklar arası ortaklığın giderilmesi veya kat mülkiyeti uyuşmazlıklarına arabuluculuk getirilmiştir. Ancak doğrudan mülkiyet hakkının özüne ilişkin olan saf "Tapu İptal ve Tescil" (Muris muvazaası, inanç sözleşmesi, sahtecilik vb.) davalarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu bir dava şartı değildir. Doğrudan Asliye Hukuk Mahkemesi'nde dava ikame edilebilir.
Sonuç
Tapu iptal ve tescil davaları; mülkiyet hakkını kurucu ve kökten değiştiren, nispi harç takvimlerine bağlı (taşınmazın değeri üzerinden harç ödenen) ve en ufak delil/usul hatasında mülkiyet hakkının ebediyen kaybedilmesi riski barındıran fahiş öneme sahip davalardır. Dilekçede iddiaların hukuki delillerle (Veraset ilamı, yazılı inanç senedi, banka dökümleri) tam desteklenememesi veya ihtiyati tedbir kararının geciktirilmesi telafisi imkansız fahiş zararlar doğurur.
Mülkiyet haklarınızı tam koruma altına almak, yolsuz tescilleri iptal ettirmek, tapu kütüğüne ihtiyati tedbir şerhini eksiksiz işletmek ve dava süreçlerini profesyonel yönetmek adına sürecin en başından itibaren uzman bir gayrimenkul ve tapu hukuku avukatından profesyonel hukuki destek almanız önemle tavsiye edilir.
Yazar: Demirci Hukuk Ekibi
Tüm Yayınlar