10 Yıllık Kiracının Tahliyesi ve Hak Düşürücü Süre Hesaplama Rehberi

Kira hukukunda mülk sahiplerine tanınan en kesin ve güçlü haklardan biri, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347. maddesinde düzenlenen "sebepsiz tahliye" hakkıdır. Bu madde uyarınca; kira ilişkisinde 10…

Kira hukukunda mülk sahiplerine tanınan en kesin ve güçlü haklardan biri, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347. maddesinde düzenlenen "sebepsiz tahliye" hakkıdır. Bu madde uyarınca; kira ilişkisinde 10 yıllık yasal uzama süresi dolmuşsa, ev sahibi/iş yeri sahibi herhangi bir haklı gerekçe göstermeksizin (ihtiyacım var, tadilat yapacağım vb. demeden) kiracının tahliyesini talep edebilir.

Ancak bu davanın açılabilmesi için kanunun aradığı süre sınırlarının, sözleşme türünün ve ihtarname zamanlamasının hatasız hesaplanması şarttır. Tek bir günlük hesap hatası, davanın mahkemece doğrudan usulden reddedilmesine ve mülk sahibinin en az 1 yıl daha kaybetmesine yol açar.

10 Yıllık Sürenin ve İhtar Zamanının Doğru Hesaplanması

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, 10 yıllık sürenin başlangıcı ve ihtar takvimi sözleşmenin niteliğine göre iki farklı şekilde hesaplanır:

A. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Süre Hesabı

Belirli süreli sözleşmelerde, kontratta yazan ilk süre (Örn: 1 yıllık veya 3 yıllık süre) 10 yıllık uzama süresine dahil edilmez. Sözleşme süresi bittikten sonra başlayan "10 yıllık uzama süresi" (yani toplamda 1+10 = 11 yıl)tamamlanmalıdır.

• Fesih Şartı: 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra, onu takip eden her yeni uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce ihtarname kiracıya tebliğ edilmiş olmalıdır.
• Örnek Hesaplama:
• Sözleşme Başlangıcı ve Süresi: 01.11.2014 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli sözleşme.
• İlk Sözleşme Bitimi (Uzama Yıllarının Başlangıcı): 01.11.2015.
• 10 Yıllık Uzama Süresinin Sonu: 01.11.2025.
• Tahliye İstenebilecek İlk Kira Yılı Sonu: 01.11.2026.
• İhtarın Tebliğ Edilmesi Gereken Son Tarih: Dönem sonundan (01.11.2026'dan) en az 3 ay önce, yani en geç 01.08.2026 tarihinde ihtarnamenin kiracının eline ulaşmış (tebliğ edilmiş) olması şarttır.

B. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Süre Hesabı

Sözleşmede herhangi bir süre kararlaştırılmamışsa veya baştan sözlü olarak kurulmuşsa, 10 yıllık süre direkt sözleşmenin kurulduğu (başlangıç) tarihten itibaren işlemeye başlar.

• Fesih Şartı: Başlangıçtan itibaren 10 yıl dolduktan sonra, borçlar hukukunun genel hükümleri () devreye girer. Kira ilişkisinde her 6 ay bir fesih dönemi sayılır. Ev sahibi, bu 6 aylık dönemlerin bitiminden en az 3 ay önce fesih bildirimini kiracıya tebliğ ettirmek zorundadır.

10 Yıllık Kiracı Tahliyesinin 4 Temel Şartı

Bir kiracının 10 yıllık sürenin dolması nedeniyle mülkten çıkarılabilmesi için şu şartların kümülatif (birlikte) olarak gerçekleşmesi zorunludur:

Adım

Şartın Niteliği

Dikkat Edilmesi Gereken Husus

1

10 Uzama Yılının Fiilen Dolması

Belirli süreli kontratlarda sözleşme süresi + 10 yıl; belirsiz süreli kontratlarda ise direkt başlangıçtan itibaren 10 yıl dolmalıdır.

2

En Az 3 Ay Önce İhtar Tebliğ Edilmesi

İhtarnamenin notere verildiği tarih değil, kiracının eline ulaştığı (tebliğ şerhi aldığı) tarih esas alınır. Postadaki gecikmeler hesaba katılmalıdır.

3

Yeni Bağımsız Sözleşme Yapılmamış Olması

Süreç içinde taraflar aralarında eski sözleşmeyi uzatmak yerine sıfırdan, bağımsız yeni bir kira kontratı imzalamışlarsa 10 yıllık süre sıfırlanır ve yeni kontrat tarihinden itibaren yeniden başlar.

4

Zorunlu Arabuluculuk Süreci

İhtar süresi dolup dönem sonu geldiğinde kiracı çıkmazsa, doğrudan dava açılamaz. Öncesinde adliyelerdeki Arabuluculuk Bürosuna başvurulması zorunlu dava şartıdır.

Yeni Ev Sahibinin 10 Yıllık Kiracıyı Çıkarma Hakkı

Bir taşınmazı içerisinde kiracısıyla birlikte satın alan yeni malik, eski malik ile kiracı arasında yapılmış olan kira sözleşmesinin doğrudan yasal tarafı (halefi) haline gelir.

• Sürenin Devirliliği: 10 yıllık yasal uzama süresinin hesabında, kiracının eski ev sahibi döneminde geçirdiği süreler de aynen hesaba dahil edilir.
• Yeni ev sahibi sıfırdan 10 yıl beklemek zorunda değildir. Eğer kiracı mülkte toplamda (eski + yeni dönem) uzama süreleriyle birlikte yasal sınırları doldurmuşsa, yeni malik de dönem sonundan 3 ay önce ihtar çekerek tahliye sürecini işletebilir.

Görevli Mahkeme ve Dava Süresi

10 yıllık kiracının tahliyesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi; yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

İhtarnamedeki yasal tahliye tarihi (kira yılı sonu) geldikten ve arabuluculuk aşamasında uzlaşma sağlanamadıktan sonra Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılır. Bu davalar, mülk sahibinin haklılığını ispat etmek için bir gerekçe sunma zorunluluğu olmadığından (sadece süre hesabı yapıldığından) uyuşmazlığı en net ve hızlı çözen davalardandır; İstanbul şartlarında mahkemelerin yoğunluğuna göre ortalama 6 ay ila 1 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Dava masrafları ve kanuni vekalet ücreti, davanın kabulü ile birlikte kiracı tarafa yükletilir.

Sonuç

10 yıllık uzama süresine dayalı tahliye süreçleri tamamen usul hukuku kuralları ve hak düşürücü takvimler üzerine inşa edilmiştir. Noterden çekilecek ihtarnamenin dilinin sade, net ve yasal fesih iradesini tam yansıtıyor olması gerekmektedir. Sürelerin takibinde veya ihtar içeriğinde yapılacak cüzi bir hata, davanın reddine ve mülk sahibinin fahiş zaman ve maliyet kayıpları yaşamasına yol açar.

Kira sözleşmenizin türünü (belirli/belirsiz) doğru analiz etmek, yasal süre sınırlarını milimetrik hesaplamak, noter ihtarnamesi hazırlamak ve tahliye davası süreçlerini pürüzsüz yönetmek adına alanında uzman bir gayrimenkul ve kira hukuku avukatından profesyonel hukuki destek almanız önemle tavsiye edilir.