5 Yılını Dolduran Kiracının Tahliyesi ve Kira Tespit Süreci

Kira sözleşmelerinde 5 yıllık sürenin geride kalması, hem mülk sahipleri hem de kiracılar açısından önemli hukuki sonuçlar doğurmaktadır. Bu süreçte en çok merak edilen konuların başında, 5 yılı…

Kira sözleşmelerinde 5 yıllık sürenin geride kalması, hem mülk sahipleri hem de kiracılar açısından önemli hukuki sonuçlar doğurmaktadır. Bu süreçte en çok merak edilen konuların başında, 5 yılı dolan kiracının sırf bu gerekçeyle evden çıkarılıp çıkarılamayacağı ve kira bedelinin emsal değerlere nasıl ulaştırılacağı gelmektedir.

5 Yılını Dolduran Kiracı Sırf Bu Nedenle Tahliye Edilebilir mi?

• Sırf kiracının 5 yılını doldurmuş olması, ev sahibine doğrudan bir tahliye imkanı sağlamaz; bu nedenle kiracı sadece bu gerekçeyle evden çıkarılamaz.
• Ancak kira ilişkisinde 5 yıllık sürenin dolması, mülk sahibine yasal sınırlar olmaksızın kira tespit davası açma hakkı kazandırır.
• Eğer somut olayda Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında düzenlenen geçerli ve yasal bir tahliye nedeni zaten mevcutsa, 5 yılını dolduran kiracının tahliye edilmesi de mümkün hale gelir. Bu tahliye nedenlerinin uygulanabilmesi için 5 yıllık sürenin dolmuş olması bir şart değildir.
• 5 yıllık süreden bağımsız olarak, somut olayda varsa ileri sürülebilecek temel tahliye nedenleri şunlardır:
• Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye talebi,
• Ev sahibinin veya yakınlarının konut/iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye,
• Taşınmazın yeniden inşası veya imarı amaçlı tadilat nedeniyle tahliye,
• Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye,
• Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar çekilmesi nedeniyle tahliye,
• Geçerli bir yazılı tahliye taahhütnamesinin varlığı nedeniyle tahliye.

5 Yılını Dolduran Kiracının Kira Bedelini Artırma (Kira Tespit Davası)

• Normal şartlar altında kira sözleşmelerinde yenileme döneminde yapılacak kira artış oranı, yasal sınır olan TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranını aşamaz.
• Ancak kira ilişkisi fiilen 5 yılı doldurduğunda ev sahibi, kira bedelinin emsallere göre yeniden belirlenmesi amacıyla Kira Tespit Davası açma hakkına sahip olur.
• Kira tespit davasında mahkeme hakimi, sözleşmedeki sınırlamalara ve TÜFE oranına bağlı kalmaksızın yeni kira bedelini serbestçe belirler. Bu sayede zamanla emsal değerlerin altında kalmış olan kira bedeli hakkaniyete uygun bir seviyeye yükseltilir.
• TBK'nın 344. maddesi uyarınca hakim, yeni dönem kira bedelini belirlerken şu kriterleri ve bilirkişi raporunu göz önünde bulundurur:
• Emsal kira bedelleri,
• Kiralanan taşınmazın mevcut durumu,
• TÜFE oranı,
• Hakkaniyet ilkeleri.
• Hakim kira bedelini tespit ederken geniş bir takdir yetkisine sahip olsa da, ev sahibinin dava dilekçesinde talep ettiği yeni kira bedelinin üzerinde bir rakama hükmedemez.
• Dava dilekçesinde talep edilen artış miktarı sonradan değiştirilemediğinden, dava öncesinde tüm ihtimaller gözetilerek doğru ve gerçekçi bir bedel tespiti yapılması kritik önem taşır.

Kira Tespit Davasında Süreler ve İhtar Şartı

• Mahkeme tarafından belirlenecek yeni kira bedelinin, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli sayılması isteniyorsa yasal sürelere kesinlikle uyulmalıdır.
• Kira sözleşmesinde yeni dönem kira artışına ilişkin herhangi bir hüküm bulunmuyorsa, yeni kira yılı başlamadan en az 30 gün önce kira tespit davasının açılmış olması veya kiracıya bu yönde yazılı bir ihtarnamenin tebliğ edilmiş olması gerekir.
• Bu 30 günlük süreye uyulmadığı takdirde, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli içinde bulunulan yeni dönemde değil, ancak bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur.

Sonuç

5 yılını dolduran kiracılarda kira tespit davası açılarak kira bedelinin güncel emsallere getirilmesi, mülk sahibinin hak ettiği geliri elde etmesini sağlar. Bu davanın başarıyla sonuçlanması durumunda ev sahibinin hakkaniyete uygun kira alması sağlandığı için genellikle kiracıyı tahliye etmesini gerektirecek ekonomik bir neden de kalmamaktadır.

Ancak ihtar ve dava açma sürelerinin milimetrik hesaplanması ve dava dilekçesinde talep edilecek bedelin geri dönülemez şekilde netleştirilmesi teknik bir uzmanlık gerektirdiğinden, herhangi bir maddi kayıp yaşamamak adına sürecin uzman bir gayrimenkul avukatı desteğiyle yürütülmesi tavsiye edilir.