Alt Kira Sözleşmesi Örneği ve Hukuki Uyarı Rehberi

Alt kira ilişkisi, asıl kiracının kiraladığı taşınmazı veya bunun bir bölümünü, mal sahibinin rızasını almak kaydıyla, bir başkasına (alt kiracıya) yeniden kiralamasıdır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında alt kira ilişkisi kurarken asıl kira sözleşmesinin sınırları, mal sahibinin muvafakat hakkı ve tarafların müteselsil sorumlulukları son derece katı kurallara bağlanmıştır.

Aşağıda, asıl kiracının mülkü bir başkasına hukuka uygun şekilde alt kiraya verebilmesi için kullanabileceği kapsamlı ve yasal geçerliliğe sahip bir Alt Kira Sözleşmesi Örneği yer almaktadır.

Alt Kira Sözleşmesi Örneği (Hukuki Şablon)

Önemli Hukuki Uyarı: Bu sözleşmenin kurulabilmesi için asıl kira sözleşmesinde alt kiraya verme yasağının bulunmaması veya mülk sahibinin (kiralayanın) yazılı rızasının (muvafakatnamesinin) alınmış olması zorunludur. Aksi takdirde alt kira ilişkisi asıl kira sözleşmesinin esaslı ihlali sayılır ve mülk sahibine hem asıl kiracıyı hem de alt kiracıyı tahliye etme hakkı tanır.

Plaintext

ALT KIRA SÖZLEŞMESI

1. TARAFLAR

Asıl Kiracı (Alt Kiraya Veren): [Asıl Kiracının Adı Soyadı / Unvanı]

T.C. Kimlik / Vergi No: [...]

Adres: [Asıl Kiracının Resmi Tebligat Adresi]

Alt Kiracı: [Alt Kiracının Adı Soyadı / Unvanı]

T.C. Kimlik / Vergi No: [...]

Adres: [Alt Kiracının Resmi Tebligat Adresi]

2. SÖZLEŞMEYE KONU TAŞINMAZ (KİRALANAN)

Adres: [Alt Kiraya Verilecek Taşınmazın / Bölümün Açık Adresi]

Kullanım Amacı: [Örn: Konut / Büfe / Ofis / Depo]

3. KİRALAMA SÜRESİ VE BEDELİ

Sözleşme Başlangıç Tarihi : [Sözleşme Başlangıç Tarihi]

Sözleşme Bitiş Tarihi : [Sözleşme Bitiş Tarihi] (Asıl kira sözleşmesi süresini aşamaz)

Aylık Net Kira Bedeli : [Aylık Kira Bedeli] TL

Ödeme Günü ve Şekli : Her ayın [Ödeme Günü, Örn: 5.] gününe kadar [Asıl Kiracının Banka Hesap Bilgileri] IBAN numaralı hesabına ödenecektir.

4. SÖZLEŞMENİN GENEL ŞARTLARI

4.1. Muvafakat Şartı ve Asıl Sözleşmeye Bağlılık: Alt kiracı, asıl kiracı ile mülk sahibi arasında akdedilmiş olan [Asıl Kira Sözleşmesi Tarihi] tarihli ana kira sözleşmesindeki tüm yükümlülüklerden haberdar olduğunu ve bu kurallara aynen uymayı kabul ve taahhüt eder. İşbu sözleşme, mülk sahibinin alt kiralamaya yönelik yazılı rızasının (muvafakatnamesinin) varlığı halinde geçerlidir.

4.2. Süre Sınırı: Alt kira sözleşmesinin süresi hiçbir şekilde asıl kira sözleşmesinin süresini aşamaz. Herhangi bir nedenle asıl kira sözleşmesi sona erdiğinde, işbu alt kira sözleşmesi de kendiliğinden ve hiçbir ihbar süresine gerek kalmaksızın derhal sona erer. Alt kiracı bu durumda taşınmazı hemen tahliye etmekle yükümlüdür.

4.3. Taşınmazın Kullanımı ve Demirbaşlar: Alt kiracı, kiralananı sözleşmede belirtilen kullanım amacına uygun olarak özenle kullanacaktır. Taşınmazın ortak giderleri (elektrik, su, doğalgaz, internet, apartman/site aidatı vb.) tamamen alt kiracıya aittir. Taşınmaz içinde bulunan demirbaşlar ekteki tutanak ile teslim edilmiş olup, sözleşme sonunda hasarsız olarak iade edilecektir.

4.4. Devir ve Ciro Yasağı: Alt kiracı, kiralanan taşınmazı kısmen veya tamamen bir başkasına devredemez, alt kiraya veremez, ortak alamaz veya kullanım hakkını üçüncü kişilere devredemez. Bu yasağın ihlali sözleşmenin haklı nedenle derhal feshi ve tahliye sebebidir.

4.5. Vergi ve Harçlar: Kiralanan iş yeri niteliğinde ise doğacak stopaj vergisi, KDV, çevre temizlik vergisi ve işletmeye ait tüm resmi harç ve beyannameler alt kiracı tarafından yasal süresi içinde ödenecektir.

5. SÖZLEŞMENİN FESHİ VE TAHLİYE

Alt kiracının kira bedelini veya yan giderleri (aidat, fatura vb.) zamanında ödememesi, taşınmazı hor kullanması veya asıl sözleşme şartlarına aykırı davranması halinde; asıl kiracı tarafından noter kanalıyla çekilecek ihtarla borcun ifası için en az 30 gün süre verilir. Bu sürede aykırılık giderilmezse sözleşme tek taraflı olarak feshedilir ve tahliye süreci başlatılır.

6. TEBLİGAT ADRESLERİ VE YETKİLİ MAHKEME

Tarafların yukarıda yazılı adresleri resmi tebligat adresi olup, adres değişiklikleri yazılı olarak bildirilmedikçe bu adreslere yapılan tebligatlar geçerli sayılacaktır. İşbu sözleşmeden doğacak her türlü uyuşmazlığın çözümünde [Şehir Adı, Örn: İstanbul] Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkilidir.

İşbu sözleşme 6 maddeden ibaret olup, tarafların hür iradeleriyle [İmza Tarihi: 16/07/2026] tarihinde 2 (iki) nüsha olarak imza altına alınmıştır.

ASIL KİRACI (ALT KİRAYA VEREN) ALT KİRACI

[İsim - Soyisim / Kaşe / İmza] [İsim - Soyisim / Kaşe / İmza]

Alt Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Kriterler

1. Mülk Sahibinin Yazılı Rızası (TBK m. 322)

Türk Borçlar Kanunu'nun 322. maddesi uyarınca kiracı, kiraya verenin (mülk sahibinin) yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi kullanım hakkını da devredemez.

Konut Kiralarında: Mülk sahibinin yazılı muvafakati kesinlikle şarttır. Rıza alınmadan yapılan alt kiralamalar asıl sözleşmeye aykırılık teşkil eder ve ev sahibine doğrudan tahliye davası açma hakkı verir.
İş Yeri Kiralarında: Mülk sahibi, haklı bir sebep olmadıkça alt kiralamaya rıza göstermekten kaçınamaz. Ancak yine de ihtilafları önlemek adına asıl sözleşmede alt kiralama hakkının açıkça tanınmış olması veya ek bir yazılı muvafakatname alınması zorunludur.

2. Süre ve Sorumluluk Sınırı

Alt kira sözleşmesinin süresi, asıl kira sözleşmesinin süresini aşamaz. Asıl sözleşme herhangi bir sebeple (fesih, tahliye, süre dolumu, asıl kiracının borcunu ödememesi vb.) sona ererse, alt kiracının sözleşmesi de kanunen kendiliğinden sona erer.
Alt kiracı, taşınmazı asıl kiracıya tanınan haklardan daha farklı veya daha ağır şartlarda kullanamaz. Örneğin asıl kontratta konut olarak kiralanan yer, alt kira ile iş yerine dönüştürülemez.

3. Müteselsil Sorumluluk

Mülk sahibi, kiralananın alt kiracı tarafından asıl sözleşmeye aykırı kullanılması durumunda hem asıl kiracıya hem de doğrudan alt kiracıya karşı yasal haklarını (uyarı, ihtar, tahliye davası) kullanabilir. Alt kiracı, mülk sahibine karşı da özenle kullanma borcu altındadır.

4. Dava Öncesi Arabuluculuk Şartı

Alt kira ilişkisinden veya asıl kira sözleşmesinden kaynaklanan tahliye, alacak ya da uyarlama gibi tüm uyuşmazlıklarda, mahkemede dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması dava şartıdır.

Sonuç

Alt kira sözleşmesi hazırlamak; asıl sözleşme şartlarının incelenmesini, mülk sahibinin yazılı rıza beyanının doğru formüle edilmesini ve tarafların hak kaybına uğramayacağı bir güvence mekanizması (teminat, bono vb.) kurulmasını gerektiren teknik bir süreçtir. Muvafakat alınmadan kurulan alt kira ilişkileri, hem asıl kiracının hem de alt kiracının mülkten tazminatsız olarak tahliye edilmesi riski ile sonuçlanır.

Hukuken tam koruma sağlayan, asıl sözleşme ile uyumlu bir alt kira sözleşmesi hazırlamak ve yasal risklerinizi sıfıra indirmek için alanında uzman bir gayrimenkul ve kira hukuku avukatından profesyonel hukuki destek almanız önemle tavsiye edilir.