Apartman Kat Malikleri Kurulu Toplantısı ve Karar Alma Usulleri

Kat mülkiyetine tabi apartman, site ve toplu yapılarda ortak yaşamın sürdürülebilmesi, ortak alanların bakımı ve idari süreçlerin yürütülmesi belirli kurallara bağlıdır. Bu kuralların belirlendiği ve…

Kat mülkiyetine tabi apartman, site ve toplu yapılarda ortak yaşamın sürdürülebilmesi, ortak alanların bakımı ve idari süreçlerin yürütülmesi belirli kurallara bağlıdır. Bu kuralların belirlendiği ve karara bağlandığı en yetkili organ Kat Malikleri Kuruludur.

Kat Malikleri Kurulu toplantılarının çağrı usulü, karar yeter sayıları ve oy kullanma esasları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile emredici şekilde düzenlenmiştir. Bu rehberimizde, apartman ve site yönetimlerinin yasalara uygun kararlar alabilmesi için bilmesi gereken tüm detayları ve kurul kararlarının iptali süreçlerini inceliyoruz.

1. Kat Malikleri Kurulu Nedir?

Kat Malikleri Kurulu; bir apartman ya da sitedeki tüm bağımsız bölüm (daire, dükkan vb.) maliklerinin katılımıyla oluşan, ana gayrimenkulün en yetkili karar ve yönetim organıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 27. maddesi kurulun hukuki statüsünü şu şekilde belirlemiştir:

"Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır."

Ortak alanların boyanması, asansör bakımı, mantolama yapılması, aidatların belirlenmesi, yönetici ve denetçi seçimi gibi apartmanı ilgilendiren tüm temel kararlar bu kurul tarafından alınır.

2. Kat Malikleri Kurulunun Görev ve Yetkileri

Kurul, sitenin veya apartmanın geleceğine yön veren geniş yetkilere sahiptir. Bu yetki ve görevlerin başlıcaları şunlardır:

• Yönetici ve Denetçi Seçimi: Yönetim kurulu veya yöneticinin seçilmesi, denetçilerin tayin edilmesi ve gerektiğinde bu kişilerin azledilmesi.
• Yönetim Planı Değişiklikleri: Apartmanın adeta anayasası niteliğinde olan Yönetim Planı’nın hazırlanması ve üzerinde değişiklik yapılması.
• Mali Denetim ve Bütçe: Geçmiş dönem hesaplarının ibra edilmesi, işletme projesinin (bütçenin) onaylanması ve aidat miktarlarının belirlenmesi.
• Ortak Alan Yenilikleri: Ana gayrimenkulün ortak yerlerinde yapılacak faydalı veya lüks yenilik ve ilavelere (örneğin güvenlik sistemi kurulması, otopark düzenlemesi) karar verilmesi.
• Sigorta İşlemleri: Binanın deprem ve yangın gibi risklere karşı sigortalanması yönünde karar alınması.

3. Toplantıda Oy Kullanma Esasları

Kat Malikleri Kurulunda sağlıklı karar alınabilmesi için oy kullanma haklarının yasal sınırları iyi bilinmelidir:

• Asli Oy Hakkı: Kural olarak her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın 1 oy hakkına sahiptir.
• Birden Fazla Bağımsız Bölüm Sahipliği: Bir kat maliki apartmanda birden fazla daireye sahipse, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir. Ancak, tek bir kişinin kullanabileceği oy sayısı toplam oy sayısının 1/3’ünden (üçte birinden) fazla olamaz.
• Müşterek Malikler: Bir dairenin birden fazla ortağı (hissedarı) varsa, içlerinden sadece biri ortaklığı temsilen kurulda oy kullanabilir.
• Velayet Durumu: Kat maliki reşit değilse (18 yaşından küçükse), kurulda onu temsilen velisi veya vasisi oy kullanır.
• Oy Sınırı ve Temsil (Vekalet): Kat malikleri toplantıya bizzat katılabileceği gibi vekalet verdikleri bir temsilci aracılığıyla da oy kullandırabilirler. Ancak bir vekilin temsil edebileceği oy sayısı, toplam oy sayısının 1/5’inden (beşte birinden) fazla olamaz.
• Çıkar Çatışması Yasağı: Doğrudan kendisini ilgilendiren bir uyuşmazlık veya konu oylanırken, ilgili kat maliki kurulda bulunsa dahi o oylamada oy kullanamaz (Örneğin; yöneticinin kendi dönemine ait hesapların ibrasında oy kullanamaması).

4. Kurul Toplantıları Nasıl Düzenlenir?

Kat Malikleri Kurulu, olağan ve olağanüstü olmak üzere iki farklı şekilde toplanabilir. Her iki toplantı türünün de kendine has usul kuralları mevcuttur.

A) Olağan Toplantılar

Yılda en az bir kez, yönetim planında belirtilen zamanlarda yapılır. Eğer yönetim planında özel bir zaman dilimi belirlenmemişse, her takvim yılının ilk ayı (Ocak ayı) içinde yapılması kanuni zorunluluktur. Toplu yapılarda (sitelerde) ise bu toplantılar en geç iki yılda bir yönetim planında gösterilen zamanlarda gerçekleştirilir.

B) Olağanüstü Toplantılar

Olağan toplantı dönemi dışında, apartmanı ilgilendiren acil ve önemli bir durumun ortaya çıkması halinde yapılan toplantılardır.

• Çağrı Yetkisi: Yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin 1/3’ünün (üçte birinin) yazılı istemi üzerine olağanüstü toplantı çağrısı yapılabilir.
• 15 Gün Önceden Bildirim Şartı: Olağanüstü toplantının yeri, saati ve detaylı gündemi, toplantı tarihinden en az 15 gün önce tüm kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla tebliğ edilmek zorundadır. Bu süreye uyulmaması, alınan kararların iptali sebebidir.

5. Karar Alma Nisapları (Yeter Sayıları)

Kurulun toplanması ve karar alabilmesi için kanunun aradığı belirli çoğunluklar bulunmaktadır:

Toplantı Yeter Sayısı

• Birinci Toplantı: Kat malikleri kurulunun toplanabilmesi için hem sayı hem de arsa payı bakımından salt çoğunluk (yarıdan bir fazlası) aranır.
• İkinci Toplantı: İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa en az 7 gün sonra ikinci toplantı yapılır. İkinci toplantıda çoğunluk aranmaz; katılanların salt çoğunluğu ile karar alınır.

Karar Nisapları Tablosu

Alınacak Karar Türü

Gerekli Karar Nisabı

Açıklama

Yönetici ve Denetçi Seçimi

Üye tam sayısının salt çoğunluğu

Hem sayı hem arsa payı çoğunluğu gerekir.

Yönetim Planı Değişikliği

Tüm kat maliklerinin beşte dördü (4/5)

KMK m. 28 gereğidir.

Faydalı Yenilik ve İlaveler

Katılanların salt çoğunluğu

Isı yalıtımı, mantolama vb. işler.

Ortak Alanların Devri / Satışı

Oybirliği

Tüm kat maliklerinin onayı şarttır.

Olağan Kararlar

Katılanların oy çokluğu

Günlük işler ve işletme onayları.

6. Hazirun Cetveli ve Toplantı Tutanağı Nedir?

Toplantının yasal olarak geçerli sayılabilmesi ve kararların resmiyet kazanması için iki belgenin eksiksiz tutulması gerekir:

• Hazirun Cetveli: Toplantı başlangıcında, katılan kat maliklerinin veya vekillerinin isimlerinin, imza alanlarının ve sahip oldukları arsa payı/oy oranlarının gösterildiği resmi katılım listesidir. Toplantının başında yeter sayısının sağlanıp sağlanmadığı bu cetvelle tespit edilir.
• Toplantı Tutanağı: Toplantı boyunca görüşülen gündem maddelerinin, sunulan önergelerin, yapılan oylamaların ve alınan kararların detaylıca yazıldığı resmi belgedir. Kararlara muhalif kalanların şerhleri de bu tutanağa işlenir ve toplantı sonunda divan heyeti ile katılan kat maliklerince imzalanarak apartman karar defterine yapıştırılır.

7. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali Davası

Kurulda alınan kararların usule, yasaya veya yönetim planına aykırı olduğunu düşünen kat maliklerinin bu kararların iptali için yargı yoluna başvurma hakkı vardır.

KMK'nın 33. maddesi uyarınca dava açma süreleri şu şekildedir:

• Toplantıya Katılanlar İçin: Karara muhalif kalıp tutanağa aykırı oy kullandığını şerh düşen kat malikleri, karar tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır.
• Toplantıya Katılmayanlar İçin: Alınan kararı haricen öğrenme tarihinden itibaren 1 ay ve her halükarda karar tarihinden itibaren 6 ay içinde dava açılabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kararın iptali davası, ana gayrimenkulün (apartmanın/sitenin) bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Mahkemece verilen iptal kararı kesindir ve tüm kat maliklerini bağlar.

Sıkça Sorulan Sorular

Elektronik ortamda (çevrim içi) kat malikleri kurulu toplantısı yapılabilir mi?

Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda genel kurul kararlarının karar defterine fiziki olarak geçirilmesi ve toplantıya katılanlarca ıslak imza ile imzalanması şart koşulduğundan, yasal olarak tamamen elektronik ortamda (Zoom, Teams vb.) toplantı yapılması ve karar alınması geçerli kabul edilmemektedir.

Kiracılar kat malikleri kurulu toplantısına katılıp oy kullanabilir mi?

Kiracılar kat maliki olmadıkları için kurula doğrudan katılma ve oy kullanma hakkına sahip değildir. Ancak kat maliki (ev sahibi) kiracısına yazılı bir vekaletname verirse, kiracı kat malikinin vekili sıfatıyla toplantıya katılarak oy kullanabilir.

Aidat artış kararına itiraz etmek için ne kadar sürem var?

Aidat artışının kararlaştırıldığı genel kurul toplantısına katıldıysanız ve aykırı oy verdiyseniz 1 ay; katılmadıysanız kararı öğrendiğiniz tarihten itibaren 1 ay (her durumda en geç 6 ay) içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde iptal davası açabilirsiniz.

Sonuç

Apartman ve site yönetimi süreçleri, komşuluk ilişkilerinin ötesinde hukuki sorumluluklar barındıran teknik süreçlerdir. Usulüne uygun yapılmayan çağrılar, yetersiz nisapla alınan kararlar veya yanlış hesaplanan oy oranları alınan tüm kararları hukuken sakatlayabilir ve mahkemece iptal edilmelerine yol açabilir. Bu tür idari ve finansal uyuşmazlıkların önüne geçmek, kat mülkiyeti hukukuna uygun yönetim süreçleri yürütmek adına uzman bir gayrimenkul veya kat mülkiyeti avukatından danışmanlık hizmeti alınması önemle tavsiye edilir.