Eve Zarar Veren Kiracı Hakkında Ne Yapılır? Tazminat ve Tahliye Süreci

Kira ilişkisinde kiracının en temel yükümlülüklerinden biri, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 316. maddesinde düzenlenen "kiralananı özenle kullanma borcu"dur. Kiracı, kiralanan mülkü ve varsa içindeki demirbaş eşyaları kontrat sonunda aldığı gibi iyi durumda teslim etmekle yükümlüdür.

Uygulamada kiracıların mülkten taşınırken veya mülkte otururken taşınmaza kasti ya da ihmali olarak esaslı zararlar verdiği (parkelerin fahiş çizilmesi, duvarların kırılması, banyo/mutfak tesisatının tahrip edilmesi, eşyalı evlerde demirbaşların bozulması vb.) sıklıkla görülmektedir. Bu durumda mülk sahiplerinin hem hasar bedelini tazminat olarak isteme hem de şartları varsa kiracıyı evden çıkarma (tahliye) hakkı doğar.

1. Kiracı Evden Çıktıktan Sonra Hasar Fark Edilirse Ne Yapılmalıdır?

Kiracı anahtarı teslim edip mülkü boşalttıktan sonra evde olağan dışı hasarlar tespit edilirse, haklıyken haksız konuma düşmemek ve hasarın kiracı döneminde yapıldığını yasal olarak kanıtlamak için şu adımlar sırasıyla atılmalıdır:

1. Adım: Vakit Kaybetmeden "Delil Tespiti" Davası Açılmalıdır

Ev sahibi, hasarı fark ettiği an evi tamir ettirmeye veya boyatmaya kesinlikle başlamamalıdır. Öncelikle delillerin sıcağı sıcağına mahkeme eliyle kayda geçirilmesi gerekir.

• Yetkili Mahkeme ve Süre: Taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde "Değişik İş" dosyası üzerinden hasar ve delil tespiti talep edilir. Bu süreç ortalama 2 ila 3 hafta gibi çok kısa bir sürede tamamlanır.
• Bilirkişi İncelemesi: Mahkemenin atadığı uzman bilirkişi (mimar veya inşaat mühendisi) eve gelerek hasarları yerinde inceler, fotoğraflar çeker ve tamiratın piyasa rayiçlerine göre ne kadar tutacağını (malzeme + işçilik bedeli) kuruşu kuruşuna hesaplayarak mahkemeye teknik bir rapor sunar.
• Masraflar: Tespit davasının harç ve bilirkişi ücretlerini ilk etapta ev sahibi peşin öder; ancak bu masraflar sonradan açılacak tazminat davasında kiracıdan yasal faiziyle geri istenir.

2. Adım: Ev Tamir Ettirilip Yeniden Kiraya Verilebilir

Bilirkişi incelemesini yapıp raporunu mahkemeye sunduktan ve mahkeme tespit hükmünü verdikten sonra ev sahibi artık evini dilediği gibi tamir ettirebilir, boyatabilir ve yeniden kiraya verebilir. Tamirat sürecindeki faturaların saklanması ilerisi için faydalıdır.

3. Adım: Maddi Tazminat Davası Açılması

Mahkemenin verdiği hasar tespit raporu asıl delil kabul edilerek, eve zarar veren eski kiracıya karşı Asliye Hukuk Mahkemesinde tazminat davası açılır. Bu dava ortalama 6 ay ila 1 yıl sürer. Ev sahibinin bu tazminat hakkı, hasarı öğrendiği andan itibaren 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir.

2. Olağan Eskime ile Kullanıcı Hasarı Arasındaki Çizgi (Yargıtay Kriteri)

Tazminat davasında en kritik hukuki nüans, olağan yıpranma payıdır. TBK ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, kiracı mülkün olağan (normal) kullanımı sonucu meydana gelen eskime ve yıpranmalardan sorumlu tutulamaz.

• Kiracının Sorumlu Olmadığı Durumlar (Olağan Eskime): Zamanla stor perdelerin mekanizmasının eskimesi, duvar boyasının güneşten veya yılların geçmesinden dolayı solması, parkelerin zamanla parlaklığını yitirmesi gibi durumlar olağan kullanımdır. Yargıtay, tazminat miktarı hesaplanırken bu yıpranma paylarının (kullanım ömrü düşülerek) fiyattan düşülmesi gerektiğine hükmetmektedir.
• Kiracının Sorumlu Olduğu Durumlar (Kullanıcı Hasarı): Ağır mobilyaları kasten sürükleyerek parkeleri derinlemesine çizmek, duvarları delmek veya kırmak, evde tedbirsizlik yüzünden yangın çıkmasına sebebiyet vermek (), pencereleri kırmak, evcil hayvanların kapı ve zeminlere fahiş zarar vermesi kullanıcı kusurudur ve kiracı tazmin etmek zorundadır.

Mücbir Sebep İstisnası: Deprem, sel, yıldırım düşmesi gibi beklenmedik doğal afetler veya mücbir sebepler yüzünden mülkte ya da demirbaş eşyalarda meydana gelen zararlardan kiracı sorumlu tutulamaz.

3. Kiracı Evde Oturmaya Devam Ediyorken Eve Zarar Verirse Ne Yapılır?

Hasar, kira ilişkisi devam ederken (kiracı içeride oturuyorken) meydana gelmişse, ev sahibinin önünde iki farklı yasal tahliye ve fesih yolu bulunur:

A. 30 Günlük İhtarname Yolu (Normal Fesih - TBK m. 316/2)

Eve verilen zarar basit bir onarımla çözülebilecek düzeyde değilse ancak kasti ağır bir nitelik de taşımıyorsa:

• Ev sahibi kiracıya noter kanalıyla yazılı bir ihtarname gönderir.
• İhtarnamede zararın ne olduğu açıkça belirtilmeli ve bu hasarın giderilmesi için kiracıya en az 30 gün süre tanınmalıdır.
• İhtara "30 gün içinde evi eski haline getirip zararı gidermediğiniz takdirde sözleşmenin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı" ihtarı açıkça yazılmalıdır.
• Kiracı 30 gün içinde hasarı gidermezse, ev sahibi dava öncesi zorunlu arabuluculuk bürosuna başvurur; uzlaşma sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açarak kiracıyı evden çıkarabilir.

B. Süre Vermeden Derhal Fesih Yolu (Ağır/Kasti Kusur - TBK m. 316/3)

Aşağıdaki üç istisnai durumdan biri mevcutsa, ev sahibinin kiracıya 30 gün süre tanımasına gerek yoktur; yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedip derhal tahliye davası açabilir:

• Kiracının mülke kasten (bilerek ve isteyerek) ağır bir zarar vermesi (Duvarları yıkması, tesisatı bilerek sökmesi vb.).
• Kiracıya ihtarname ile süre verilmesinin tamamen yararsız ve faydasız olacağının somut durumdan açıkça anlaşılması.
• Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının (eve ve çevreye zarar vermesinin), ev sahibi veya aynı binada oturan diğer kat malikleri/komşular bakımından çekilmez bir hal alması.

Eşyalı Evlerde Demirbaşların Zarar Görmesi Durumu

Eğer taşınmaz eşyalı olarak kiraya verilmişse, beyaz eşyaların, mobilyaların ve elektronik aletlerin durumu da zarar tespit davasına konu edilir.

• İspat Kolaylığı: Hak kaybına uğramamak adına, kiralama başında kira sözleşmesinin ekine ayrıntılı bir demirbaş listesi konulması ve eşyaların ilk günkü durumlarının fotoğraflanmış olması davanın kazanılmasında en güçlü delildir. Bilirkişi, sözleşmedeki bu listeye bakarak eşyaların kırılma, bozulma veya eksilme durumunu raporlar ve bedelini hesaplar.

Sonuç

Eve zarar veren kiracıya karşı yürütülecek süreç; hasarın boyutunun mahkeme bilirkişileri marifetiyle doğru kayıt altına alınmasını, ihtarname sürelerinin hatasız işletilmesini ve olağan yıpranma paylarının doğru hesaplanmasını gerektiren teknik bir süreçtir. Ev sahibinin sinirlenerek kendi başına mülkün kilidini değiştirmesi veya kiracının eşyalarını dışarı atması, kendisini ağır ceza davalarıyla karşı karşıya bırakabilir.

Haklıyken haksız konuma düşmemek, delil tespit işlemlerini hatasız tamamlamak ve hasar tazminatını eksiksiz tahsil etmek adına sürecin başından itibaren uzman bir gayrimenkul ve kira hukuku avukatından profesyonel hukuki yardım almanız önemle profesyonelce tavsiye edilir.