Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk Rehberi

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda yapılan ve 01 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren yasal reform uyarınca, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan (KMK) doğan uyuşmazlıkların çok büyük…

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda yapılan ve 01 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren yasal reform uyarınca, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan (KMK) doğan uyuşmazlıkların çok büyük bir kısmı için Dava Şartı (Zorunlu) Arabuluculuk müessesesi getirilmiştir.

Bu düzenleme ile birlikte, kat mülkiyetine tabi bir apartman veya sitede; komşular, kat malikleri, site yönetimi veya kiracılar arasında çıkan ve tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebileceği uyuşmazlıklarda doğrudan dava açılması hukuken imkansız hale gelmiştir. Arabuluculuk bürosuna başvurulmadan açılan kat mülkiyeti davaları, mahkemelerce hiçbir esasa girilmeksizin "dava şartı yokluğu" gerekçesiyle usulden reddedilmektedir.

1. Zorunlu Arabuluculuğa Tabi Olan ve Olmayan Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları

Arabuluculuk ancak tarafların yasal olarak üzerinde serbestçe anlaşmaya varabileceği, iradeleriyle değiştirebileceği konuları kapsar. Kamu düzenini ilgilendiren hususlar bu kapsamın dışındadır.

A. Arabuluculuğa Başvurulması Zorunlu Olan Haller

• Ortak gider ve aidat borçlarının tahsili, aidat alacağına yönelik icra takibine itirazların iptali,
• Ortak alanların (çatı, sığınak, otopark, bahçe vb.) haksız kullanımının önlenmesi ve tahliyesi,
• Kat malikleri kurulu (apartman/site yönetimi) kararlarının iptali davaları,
• Komşuluk hukukuna aykırı rahatsızlıkların (gürültü, sızıntı, evcil hayvan besleme kuralları ihlali) giderilmesi,
• Yönetim planının değiştirilmesi veya bağımsız bölümlerin kullanım amacına ilişkin ihtilaflar.

B. Arabuluculuğa Tabi Olmayan (Doğrudan Dava Açılabilen) Haller

• Ana taşınmazın imar planına, projeye ve ruhsata açıkça aykırı yapısal değişikliklerinin (taşıyıcı kolon kesilmesi vb.) eski hale getirilmesi davaları,
• Binanın iskan (yapı kullanma izin belgesi) işlemlerine ilişkin kamu idaresini ilgilendiren idari süreçler.

2. Arabuluculuk Süreci, Görüşme Takvimi ve Süreler

Kat mülkiyeti ihtilaflarında arabuluculuk süreci katı ve hızlı yasal takvimlere bağlanmıştır:

[Büroya Başvuru] ➔ [Arabulucu Atanması] ➔ ➔ (Yasal Süre: 3 + 1 Hafta) ➔ ➔ [İlk Oturum] ➔ [Son Tutanak]

• Süre Sınırı (): Arabulucu, adliye bürosu tarafından görevlendirildiği tarihten itibaren uyuşmazlığı 3 hafta içinde sonuçlandırmak zorundadır. Zorunlu ve haklı hallerde arabulucu bu süreyi en fazla 1 hafta daha uzatabilir. Toplamda süreç en geç 4 haftada nihayete erdirilir.
• Sürelerin Durması: Arabuluculuk bürosuna müracaat edildiği an, o uyuşmazlığa ilişkin yasal zamanaşımı ve hak düşürücü süreler (Örn: Kat malikleri kurulu kararının iptali için öngörülen 1 ve 6 aylık süreler) tamamen durur. Süreler, anlaşamama durumunda "Son Tutanağın" imzalandığı gün kaldığı yerden işlemeye devam eder.
• Toplantıya Katılım Zorunluluğu: Haklı bir mazereti olmaksızın ilk oturuma katılmayan taraf, dava açıldığında haklı çıksa bile tüm yargılama giderlerinden sorumlu tutulur ve lehine vekalet ücretine hükmedilmez.

3. Sürecin Sonlanması ve "Son Tutanak" ile "İcra Edilebilirlik Şerhi"

Görüşmeler neticesinde arabulucu, sürecin bittiğini belgeleyen bir Son Tutanak tanzim eder.

• Anlaşma Sağlanması Halinde (Kesin Hüküm): Taraflar uyuşmazlık konusu (Örn: Aidat borcunun taksitlendirilmesi veya gürültünün kesilmesi) üzerinde tam mutabakat sağlarsa, anlaşılan maddeler tutanağa yazılır. Arabuluculuk anlaşma tutanağında uzlaşılan konular hakkında tarafların bir daha dava açma hakkı tamamen ortadan kalkar. Tutanağa aykırı davranılması halinde, taraflar Sulh Hukuk Mahkemesi’nden veya noter onayı üzerinden İcra Edilebilirlik Şerhi alarak, bu tutanağı mahkeme ilamı (kararı) gibi doğrudan İlamlı İcra takibine koyabilirler.
• Anlaşma Sağlanamaması Halinde (Dava Aşaması): Taraflar uzlaşamazsa "Anlaşamama Son Tutanağı" imzalanır. Davacı, bu tutanağın aslını veya arabulucu onaylı suretini dava dilekçesine ekleyerek Sulh Hukuk Mahkemesi'nde davasını açabilir. Tutanağın eklenmemesi halinde mahkeme 1 haftalık kesin süre verir; eksiklik giderilmezse dava usulden reddedilir.

Kat Mülkiyeti Arabuluculuk Süreçlerinde Ücret Esasları

Senaryo / Durum

Ücret Sorumluluğu

Ücret Miktarı

Görüşme Sonucu Anlaşma Sağlanması

Taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça eşit olarak ödenir.

Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenir.

Görüşmelerin Olumsuz Sonuçlanması ()

Adalet Bakanlığı bütçesinden(Devlet tarafından) karşılanır.

Davacı dava açarsa yargılama gideri olarak haksız çıkan tarafa yükletilir.

Görüşmelerin Olumsuz Sonuçlanması ()

Taraf sayısına ve saatlik tarifeye göre taraflarca ödenir.

Saatlik asgari maktu tarife esaslarına tabidir.

İlk Oturuma Mazeretsiz Katılmama

Katılmayan taraf süreci sonlandırdığı için masraftan sorumlu olur.

Bakanlıkça ödenen ücret, dava sonunda bu taraftan tahsil edilir.

4. Görevli ve Yetkili Merci

• Arabuluculuk Başvuru Yeri: Ana gayrimenkulün (apartmanın/sitenin) bulunduğu yer adliyesindeki Arabuluculuk Bürosu, online başvurularda ise UYAP Vatandaş Portal üzerinden "Arabuluculuk Başvuru" sekmesidir.
• Anlaşamama Halinde Dava Yeri: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun mülkiyet ve kamu düzenine ilişkin kesin yetki ve görev kuralları uyarınca, uyuşmazlığın çözüleceği yer ana gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Sonuç

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında arabuluculuk, basit bir usul basamağı olmayıp, imzalandığı an mahkeme ilamı gücünde kesin sonuç doğuran kurucu bir hukuki süreçtir. Masada yapılacak bir kelime hatası, hakların yanlış ifade edilmesi veya tekliflerin stratejik değerlendirilememesi, geri dönüşü olmayan yasal hak kayıplarına yol açar.

Apartman/site yönetim süreçlerindeki ihtilaflarınızı hızlıca çözüme kavuşturmak, aidat ve ortak alan ihlallerini yasal zeminde sonlandırmak ve arabuluculuk masasında haklarınızı tam koruma altına almak adına sürecin en başından itibaren uzman bir kat mülkiyeti ve gayrimenkul avukatından profesyonel hukuki destek almanız önemle tavsiye edilir.