Kira Uyarlama Davası: Şartları, Hakları ve Kira Tespit Davasından Farkları

Kira sözleşmeleri, kuruldukları andaki ekonomik dengeler ve tarafların karşılıklı edimleri gözetilerek imza altına alınır. Ancak uzun süreli sözleşme ilişkilerinde, imza tarihinden sonra tarafların…

Kira sözleşmeleri, kuruldukları andaki ekonomik dengeler ve tarafların karşılıklı edimleri gözetilerek imza altına alınır. Ancak uzun süreli sözleşme ilişkilerinde, imza tarihinden sonra tarafların öngöremeyeceği, engelleyemeyeceği ve sözleşmenin dengesini bir taraf aleyhine katlanılamayacak derecede bozan olağanüstü olaylar meydana gelebilir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü ilkesine dayanarak açılan Kira Uyarlama Davası; değişen olağanüstü koşullar karşısında sarsılan sözleşme adaletini ve dengesini yeniden tesis etmeyi amaçlayan istisnai bir dava türüdür.

Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira uyarlama davası; kira sözleşmesi imzalandıktan sonra ortaya çıkan, tarafların öngörmesi mümkün olmayan olağanüstü gelişmeler nedeniyle, kira bedelinin dürüstlük kuralı () gereği katlanılamayacak düzeyde fahiş hale gelmesi veya aşırı derecede düşük kalması durumunda, sözleşme şartlarının yeni koşullara uyarlanması amacıyla açılan davadır.

Bu dava, hem kiracı hem de ev sahibi (kiraya veren) tarafından açılabilir. Kiracı, ödeme gücünün kalmadığı gerekçesiyle kiranın indirilmesini talep edebileceği gibi; ev sahibi de mülkün değerinin olağanüstü gelişmelerle fahiş artması sebebiyle kiranın artırılmasını uyarlama yoluyla isteyebilir.

Kira Uyarlama Davasının Yasal Şartları (TBK m. 138)

Kira uyarlama davasının mahkemece kabul edilebilmesi için kanunda sayılan şu şartların kümülatif (hep birlikte) olarak gerçekleşmiş olması zorunludur:

• 1. Öngörülemez ve Olağanüstü Bir Olayın Gerçekleşmesi: Sözleşmenin kurulduğu sırada taraflarca öngörülmesi mümkün olmayan ve beklenmeyen olağanüstü bir durum (doğal afet, savaş, pandemi, fahiş hiperenflasyon vb.) meydana gelmiş olmalıdır.
• 2. Durumun Borçludan Kaynaklanmaması: Ortaya çıkan olağanüstü gelişmenin, uyarlama talep eden tarafın kendi kusurundan veya ihmalinden kaynaklanmamış olması gerekir.
• 3. İfanın (Ödemenin) Aşırı Derecede Güçleşmesi: Değişen koşullar sonucunda, sözleşmedeki kiranın aynen ödenmeye devam edilmesinin dürüstlük kuralı gereği borçludan beklenemeyecek derecede ağır bir yük haline gelmesi gerekir.
• 4. Borcun Ödenmemiş veya İhtirazi Kayıtla Ödenmiş Olması: Uyarlama talep eden borçlunun, borcunu henüz ödememiş olması veya uyarlama hakkını saklı tuttuğunu (ihtirazi kayıt) yazılı olarak bildirerek ödemiş olması şarttır. Hiçbir şerh koymadan kirayı düzenli ödemeye devam eden taraf, sonradan geriye dönük uyarlama isteyemez.

Öngörülemezlik Ölçütü (Yargıtay Yaklaşımı):

Yargıtay, Türkiye’deki yüksek enflasyon oranlarını ve döviz dalgalanmalarını profesyonel tacirler veya deneyimli bireyler açısından her zaman "öngörülemez" kabul etmemektedir. Ancak COVID-19 pandemisinde idari kararla dükkanı tamamen kapatılan esnafın durumunu veya bölgesel olağanüstü imar/afet gelişmelerini "öngörülemez ve aşırı ifa güçlüğü" kapsamında değerlendirerek uyarlama hakkını kabul etmiştir.

Kira Uyarlama ve Kira Tespit Davası Arasındaki Temel Farklar

Uygulamada kirayı artırmak veya düşürmek isteyen kişilerin bu iki davayı sıklıkla karıştırdığı görülmektedir. İki dava hukuki nitelik, şartlar ve süreler bakımından birbirinden tamamen farklıdır:

Özellik

Kira Uyarlama Davası

Kira Tespit Davası

Yasal Dayanak

TBK Madde 138 (Aşırı İfa Güçlüğü)

TBK Madde 344/3 (Emsal Bedel Tespiti)

Süre Şartı

Her zaman açılabilir. Süre sınırı yoktur.

Sözleşmenin en az 5 yılı doldurmuş olması şarttır.

Gerekçe

Öngörülemeyen olağanüstü bir olay (Savaş, afet vb.).

Zamanla emsaller karşısında kiranın düşük/yüksek kalması.

Kapsam

Taşınır, taşınmaz veya araç kiralarında da açılabilir.

Sadece konut ve çatılı iş yeri kiralarında açılabilir.

Geriye Dönük İsteme

İhtirazi kayıtla ödenen kısım geriye dönük istenebilir.

Sadece yeni dönem başında geriye dönük hak doğurur.

Uyarlanan Kira Bedeli Geriye Dönük İstenebilir mi?

Kural olarak uyarlanan yeni kira bedeli ileriye dönük olarak hüküm ifade eder ve geriye dönük olarak istenemez.

Ancak bir istisnası mevcuttur: Eğer kiracı, olağanüstü durum oluştuktan sonra ödediği kiralara ilişkin banka dekontuna veya ayrı bir noter ihtarnamesine "Kira uyarlama davası açma ve fazla ödenen tutarları geri isteme hakkım saklıdır" (ihtirazi kayıt) şerhini koymuşsa, mahkemenin belirleyeceği indirim miktarı doğrultusunda geriye dönük fazla ödediği tutarları ev sahibinden iade alabilir. Şerhsiz yapılan ödemeler ise geriye dönük talep edilemez.

Dava Aşamaları ve Görevli Mahkeme

• Arabuluculuk Şartı: Kira uyarlama davalarında da dava açılmadan önce adliyelerdeki Arabuluculuk Bürosuna başvurulması zorunlu dava şartıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava açılabilir.
• Görevli Mahkeme: Kira sözleşmesinden kaynaklanan tüm davalarda olduğu gibi görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
• Dava Süresi: Kira uyarlama davaları, bilirkişi incelemeleri, emsal araştırmaları ve olağanüstü durumun etkilerinin analiz edilmesi süreçleri sebebiyle ortalama 12 ila 18 ay arasında sürmektedir.

Sonuç

Kira uyarlama davası, sözleşme serbestisi ilkesinin istisnası olan ve mahkemelerce çok sıkı şartlara tabi tutulan teknik bir davadır. Olağanüstü durumun varlığının kanıtlanması, ifanın neden aşırı güçleştiğinin somut verilerle açıklanması ve özellikle kiranın "ihtirazi kayıtla" ödenmesi gibi usul adımları davanın kaderini doğrudan belirler. Hatalı açılan davalar ciddi yargılama giderleri ve karşı taraf vekalet ücreti yüküyle sonuçlanabilir.

Kira sözleşmenizin değişen olağanüstü koşullara göre yeniden uyarlanmasını talep etmek, ihtirazi kayıt ihtarnamesi hazırlamak ve süreci hukuka uygun yönetmek için alanında uzman bir gayrimenkul ve kira hukuku avukatından profesyonel hukuki destek almanız önemle tavsiye edilir.