Kiranın ödenmemesi, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 315. maddesinde "kiracının temerrüdü" olarak düzenlenmiştir ve ev sahibine kira sözleşmesini haklı nedenle feshederek tahliye davası açma yetkisi…
Kiranın ödenmemesi, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 315. maddesinde "kiracının temerrüdü" olarak düzenlenmiştir ve ev sahibine kira sözleşmesini haklı nedenle feshederek tahliye davası açma yetkisi verir.
Kiranın ödenmemesi nedeniyle tahliye davası açılabilmesinin en temel ön şartı, kiracıya noter kanalıyla yazılı bir ihtarname çekilerek borcunu ödemesi için en az 30 gün süre verilmiş olmasıdır. Bu 30 günlük yasal süre içinde kiracı borcunu ödemezse temerrüt gerçekleşir ve ev sahibi tahliye davası açma hakkı kazanır. Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması yasal bir zorunluluktur.
Aşağıda, hem ödenmeyen kiralar ile aidat (yan gider) alacağını kapsayan hem de karmaşık ihtar süreçlerinin (vekaleten yapılan sözleşmeler ve hesap değişiklikleri) izlendiği iki farklı senaryoya göre kurgulanmış profesyonel dava dilekçesi şablonu yer almaktadır.
Dilekçe Örneği 1: Ödenmeyen Kira ve Ortak Gider (Aidat) Talepli Dilekçe
Hukuki Not: Bu dilekçe, kiracının hem kira bedellerini hem de apartman/site ortak gideri olan aidat ödemelerini (yan gider) aksatması sebebiyle ev sahibinin cebinden ödemek zorunda kaldığı tutarların tahsili ve temerrüt nedeniyle tahliye talebi için tasarlanmıştır.
Plaintext
ISTANBUL NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİ'NE
DAVACI (KİRAYA VEREN): [Ev Sahibinin Adı Soyadı] - T.C. Kimlik No: [...]
Adres: [Ev Sahibinin Resmi Tebligat Adresi]
VEKİLİ: Av. [Avukatın Adı Soyadı] - Baro Sicil No: [...]
Adres: [Avukatın Tebligat Adresi] - UETS No: [...]
DAVALI (KİRACI): [Kiracının Adı Soyadı] - T.C. Kimlik No: [...]
Adres: [Kiralanan Taşınmazın/Evin Açık Adresi]
KONU: Davalı kiracının kira ve yan gider (ortak gider) borcunu ödemeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle taşınmazdan TAHLİYESİNE, birikmiş toplam [Kira+Aidat Toplamı] TL alacağın davalıdan tahsiline karar verilmesi talepli dava dilekçesidir.
HARCA ESAS DEĞER: [Yıllık Toplam Kira Bedeli + Toplam Alacak Miktarı] TL
AÇIKLAMALAR:
1. Davalı kiracı, müvekkile ait olan "[Kiralanan Taşınmazın Açık Adresi]" adresindeki konutta [Sözleşme Başlangıç Tarihi] başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca kiracı sıfatıyla ikamet etmektedir (Ek-1: Kira Sözleşmesi).
2. Davalı kiracı, kira sözleşmesinden doğan mali yükümlülüklerini yerine getirmemiş; [Yıl] yılı Ocak, Şubat ve Mart aylarına ait toplam [Kira Borcu Tutarı] TL kira bedelini müvekkile ödememiştir. Bununla birlikte, yine aynı döneme ait toplam [Aidat Borcu Tutarı] TL site ortak giderini (aidatını) de ödemeyerek asıl sözleşmeyi ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerini açıkça ihlal etmiştir.
3. Kiracının aidat borçlarını ödememesi üzerine site yönetimi tarafından müvekkile ihtar gönderilmiş (Ek-2), site yönetimi karşısında yasal olarak sorumlu olan müvekkil, icra tehdidi altında kalmamak adına davalının ödemediği toplam [Aidat Borcu Tutarı] TL ortak gider borcunu site yönetimine bizzat ödemek zorunda kalmıştır (Ek-3: Banka Dekontu).
4. Davalı kiracıya borçlarını ödemesi, aksi halde sözleşmenin feshedilerek tahliye davası açılacağı hususu [Noter Adı] Noterliği'nin [Tarih] tarih ve [Yevmiye No] yevmiye numaralı **Temerrüt İhtarnamesi** ile bildirilmiştir (Ek-4). Söz konusu ihtarname davalıya [Tebliğ Tarihi] tarihinde tebliğ edilmiş olup, kanunun aradığı 30 günlük yasal ödeme süresi [Süre Bitiş Tarihi] tarihi itibarıyla **ödemesiz ve sonuçsuz olarak dolmuş**, kiracı temerrüde düşmüştür.
5. **Zorunlu Arabuluculuk Şartı:** Dava açılmadan önce İstanbul Arabuluculuk Bürosu'na [Dosya No] numaralı dosya ile başvurulmuş; ancak [Tarih] tarihinde yapılan oturumda davalı ile uzlaşma sağlanamadığından "Anlaşamama Son Tutanağı" tanzim edilmiştir (Ek-5).
HUKUKİ DELİLLER: Kira sözleşmesi, tapu kaydı, noter ihtarnamesi ve tebliğ şerhi, site yönetimi yazı ve makbuzları, banka ödeme dekontları, arabuluculuk anlaşamama son tutanağı, bilirkişi incelemesi ve sair yasal deliller.
HUKUKİ SEBEPLER: 6098 Sayılı TBK m. 315, 6100 Sayılı HMK ve ilgili yasal mevzuat.
SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle davamızın KABULÜ ile;
1. Davalı kiracının yasal süre içinde borcunu ödemeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle "[Taşınmazın Açık Adresi]" adresindeki taşınmazdan derhal TAHLİYESİNE ve mülkün boş olarak müvekkile teslimine,
2. Ödenmeyen bakiye [Kira Alacağı] TL kira bedeli ile müvekkil tarafından site yönetimine ödenen [Aidat Alacağı] TL ortak gider bedelinin yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline,
3. Yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini saygılarımızla arz ve talep ederiz. [Tarih: 17/07/2026]
Davacı Vekili
Av. [Adı Soyadı]
[İmza]
Dilekçe Örneği 2: Vekaleten Yapılan Sözleşme ve Hesap Değişikliği Bildirimli Dilekçe
Hukuki Not: Bu dilekçe, kira sözleşmesinin mülk sahibi adına vekili tarafından imzalandığı, süreç içinde kira ödeme hesap numaralarının noter kanalıyla değiştirildiği ve kiracının ihtara rağmen eksik/bakiye ödeme bırakarak temerrüde düştüğü çoklu ihtar senaryoları için kurgulanmıştır.
Plaintext
ISTANBUL NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİ'NE
DAVACI (KİRAYA VERENLER):
1. [1. Ev Sahibinin Adı Soyadı] - T.C. Kimlik No: [...]
2. [2. Ev Sahibinin Adı Soyadı] - T.C. Kimlik No: [...]
Adres: [Ev Sahiplerinin Ortak Tebligat Adresi]
VEKİLİ: Av. [Avukatın Adı Soyadı] - Baro Sicil No: [...]
Adres: [Avukatın Tebligat Adresi] - UETS No: [...]
DAVALI (KİRACI): [Kiracının Adı Soyadı] - T.C. Kimlik No: [...]
Adres: [Kiralanan Taşınmazın Açık Adresi]
KONU: Davalı kiracının bakiye kira borçlarını ödememesi ve temerrüde düşmesi nedeniyle taşınmazdan TAHLİYESİNE ve bakiye kira alacağının tahsili talepli dava dilekçesidir.
HARCA ESAS DEĞER: [Yıllık Toplam Kira Bedeli + İstenen Bakiye Alacak Tutarı] TL
AÇIKLAMALAR:
1. Davalı kiracı, müvekkil malikler ile vekaleten yapılan [Sözleşme Tarihi] tarihli kira sözleşmesi uyarınca müvekkillere ait "[Taşınmazın Açık Adresi]" adresindeki mülkte kiracı olarak ikamet etmektedir (Ek-1: Kira Sözleşmesi ve Vekaletname).
2. Sözleşme sürecinde, müvekkil maliklerden [Mülk Sahibinin Adı], davalı kiracıya [Noter Adı] Noterliği'nin [Tarih/Yevmiye No] sayılı ihtarnamesini göndererek, kira ödemelerinin artık kendi adına açılmış bulunan banka hesabına yatırılmasını talep etmiş ve bu ihtarname davalının birlikte yaşadığı eşine usulüne uygun olarak tebliğ edilmiştir (Ek-2). Ardından, sözleşmeyi vekaleten imzalayan diğer malik tarafından da [Noter Adı] Noterliği'nin [Tarih/Yevmiye No] sayılı ihtarnamesi ile hesap değişikliği onaylanmış ve teyit edilmiştir (Ek-3).
3. Yapılan resmi hesap bildirimlerine rağmen davalı kiracı, [İlgili Ay, Örn: Ekim] ayına ait kira bedelini zamanında ödememiştir. Bunun üzerine davalıya [Noter Adı] Noterliği'nin [Tarih/Yevmiye No] yevmiye numaralı **Temerrüt Esaslı Tahliye İhtarnamesi** çekilmiş; borcun 30 gün içinde ödenmesi, aksi halde temerrüt nedeniyle tahliye davası açılacağı ihtar edilmiştir (Ek-4). Bu ihtarname davalının eşine [Tebliğ Tarihi] tarihinde tebliğ edilmiştir.
4. Davalı kiracı, yasal 30 günlük süre geçtikten sonra [Tarih] tarihinde banka hesabına eksik bir şekilde bakiye ödemesi (kısmi ödeme) yapmış olup, dava tarihi itibarıyla müvekkil maliklere karşı halen toplam [Bakiye Kira Borcu] TL tutarında [Kaç Aylık] aylık kira borcu bulunmaktadır. Yasal 30 günlük sürede borcun tamamı kapatılmadığından kiracının temerrüdü kesinleşmiştir.
5. **Zorunlu Arabuluculuk Şartı:** Dava açılmadan önce İstanbul Arabuluculuk Bürosu'na [Dosya No] numaralı dosya ile başvurulmuş; ancak [Tarih] tarihli oturumda davalı ile uzlaşma sağlanamadığından "Anlaşamama Son Tutanağı" tanzim edilmiştir (Ek-5).
HUKUKİ DELİLLER: Kira sözleşmesi, vekaletname, tapu kaydı, hesap bildirim ihtarnameleri, temerrüt ihtarnamesi ve tebliğ şerhleri, banka dekontları, arabuluculuk anlaşamama son tutanağı ve her türlü yasal delil.
HUKUKİ SEBEPLER: 6098 Sayılı TBK m. 315, 6100 Sayılı HMK ve ilgili mevzuat.
SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan ve mahkemenizce re'sen gözetilecek nedenlerle; fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla, davalının yasal sürede borcunu tam olarak kapatmaması ve temerrüde düşmesi nedeniyle taşınmazdan TAHLİYESİNE, bakiye [Bakiye Kira Borcu] TL kira alacağının davalıdan tahsiline, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini vekaleten saygılarımızla talep ederiz. [Tarih: 17/07/2026]
Davacı Vekili
Av. [Adı Soyadı]
[İmza]
Dilekçe Hazırlanırken Dikkat Edilmesi Gereken Kritik Hususlar
1. 30 Günlük Temerrüt Süresinin Beklenmesi
Dava dilekçesinin mahkemeye sunulabilmesi için, kiracıya çekilen ihtarın tebliğ edildiği günün ertesi gününden itibaren başlayan 30 günlük yasal ödeme süresinin tamamen dolmuş olması gerekir. 30 gün dolmadan (örneğin 28. günde) açılan davalar mahkemece esasa girilmeden doğrudan usulden reddedilir.
2. Kısmi (Eksik) Ödemelerin Temerrüde Etkisi
Kiracı, kendisine çekilen temerrüt ihtarnamesindeki borcun tamamını 30 gün içinde ödemek zorundadır. Kiracının 30 günlük süre içinde paranın büyük kısmını ödeyip 100 TL gibi çok cüzi bir bakiye bırakması dahi borcun tam ifa edilmediği anlamına gelir ve ev sahibine tahliye davası açma hakkı tanır. Eksik kalan tutarlar dilekçede bakiye alacak olarak belirtilmelidir.
3. Aile İçi Tebligatların Geçerliliği (Tebligat Kanunu m. 21/m. 22)
Kira sözleşmesinde kiracının adı yazıyor olsa dahi, noterden gönderilen ihtarnameler kiracının adreste bulunmaması durumunda aynı konutta birlikte yaşayan eşine, yetişkin çocuklarına veya muhtara tebliğ edilebilir. Bu tebligatlar hukuken geçerlidir ve 30 günlük süre tebligatın eşe ulaştığı gün başlar.
4. Zorunlu Arabuluculuk Koşulu
7445 sayılı Kanun uyarınca, kiranın ödenmemesi nedeniyle açılacak tahliye davalarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu dava şartıdır. Arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmek zorundadır.
Sonuç
Kiranın ödenmemesi nedeniyle tahliye davası dilekçesi; ihtar tebliğ tarihlerinin, banka hesap hareketlerinin, eksik kalan bakiye tutarlarının ve arabuluculuk tutanaklarının yasal mevzuat sınırları içinde milimetrik olarak kurgulanmasını gerektiren teknik bir belgedir. Başlangıçta yapılacak en ufak bir gün hesabı hatası veya usul eksikliği davanın reddedilmesine ve mülk sahibinin aylar boyunca fahiş zaman kaybetmesine yol açar.
Tahliye davanızı en kısa sürede başarıyla sonuçlandırmak, usulüne uygun dava dilekçesi hazırlamak ve hak kayıplarının önüne geçmek adına uzman bir gayrimenkul ve kira hukuku avukatından profesyonel hukuki yardım almanız önemle tavsiye edilir.
Yazar: Demirci Hukuk Ekibi
Tüm Yayınlar