Komşuları Rahatsız Eden Kiracının Tahliyesi ve Yasal Süreç

Toplu yaşam alanlarında (apartman, site vb.) huzur ve düzenin korunması, komşuluk hukukuna ve karşılıklı saygı kurallarına uyulmasına bağlıdır. Türk Borçlar Kanunu (TBK), kiracıya sadece kira ödeme…

Toplu yaşam alanlarında (apartman, site vb.) huzur ve düzenin korunması, komşuluk hukukuna ve karşılıklı saygı kurallarına uyulmasına bağlıdır. Türk Borçlar Kanunu (TBK), kiracıya sadece kira ödeme borcu yüklememekte, aynı zamanda kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğü de getirmektedir.

Komşularını sürekli gürültü, hakaret, tehdit veya hijyen kurallarına aykırılık gibi nedenlerle rahatsız eden kiracılar, ev sahibi tarafından yasal yollarla evden tahliye edilebilir.

Yasal Dayanak ve Temel Kural (TBK m. 316)

Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi uyarınca kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması (komşuları rahatsız etmesi) durumunda ev sahibinin yasal tahliye süreci başlatma hakkı doğar.

1. Standart Tahliye Usulü: 30 Günlük İhtar Şartı

Kiracının komşulara rahatsızlık vermesi durumunda ev sahibi öncelikle şu adımları takip etmelidir:

• Yazılı İhtarname: Kiracıya noter kanalıyla yazılı bir ihtarname gönderilir. İhtarnamede, rahatsızlık veren eylemler açıkça belirtilmeli ve bu aykırılığın giderilmesi için kiracıya en az 30 gün süre verilmelidir.
• Fesih Uyarısı: İhtarnamede, verilen 30 günlük süre içinde rahatsızlık eylemlerine son verilmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı açıkça ihtar edilmelidir.
• Dava Aşaması: Kiracı ihtarnameye rağmen 30 gün içinde davranışlarını düzeltmez ve komşuları rahatsız etmeye devam ederse, ev sahibi Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilir.

2. İstisnai Durum: Süre Verilmeden Derhal Fesih ve Tahliye

Bazı durumlarda kiracının verdiği rahatsızlığın boyutu o kadar ağırdır ki, kiracıya 30 gün süre verilmesi ev sahibi ve komşular açısından çekilmez bir hal alır. TBK m. 316/3 uyarınca;

• Kiracının komşulara bilerek ağır zarar vermesi,
• Komşulara yönelik cinsel taciz, sarkıntılık, fiziksel yaralama veya ağır tehditlerde bulunması,
• Evin fuhuş veya kumarhane gibi ahlaka ve kanuna aykırı amaçlarla kullanılması durumlarında,

ev sahibi kiracıya hiçbir süre vermeksizin, noterden çekeceği tek taraflı yazılı bir fesih bildirimiyle sözleşmeyi derhal sonlandırabilir ve direkt tahliye davası açabilir.

Yargıtay Kararlarına Göre "Rahatsız Etme" Sayılan Durumlar

Her ufak sürtüşme veya günlük olağan sesler tahliye sebebi oluşturmaz. Yargıtay içtihatlarına göre komşuları rahatsız etme kapsamında kabul edilen ve tahliyeye zemin hazırlayan somut durumlar şunlardır:

1. Aşırı ve Sürekli Gürültü Yapmak

Günlük yaşam sınırlarını aşan, geç saatlere kadar devam eden yüksek sesle müzik dinleme, bağırma veya sürekli gürültü çıkarma eylemleridir. Yargıtay, geç saatlerde yüksek sesle müzik açarak komşuların dinlenme hakkını ihlal eden kiracının tahliye edilmesini hukuka uygun bulmuştur.

2. Tehdit, Hakaret ve Taciz Eylemleri

Kiracının apartmandaki diğer sakinlere veya onların yakınlarına sözlü hakaretlerde bulunması, tehdit etmesi ya da sarkıntılık boyutunda taciz eylemlerine girişmesi tahliye sebebidir. Yargıtay, site sakinlerinin çocuklarına sarkıntılık eden kiracının süre verilmeksizin derhal tahliye edilmesine karar vermiştir.

3. Evden Kötü Kokular Yayılması (Hijyen ve Bakım İhlali)

Evin temizlenmemesi, çöp ev haline getirilmesi, ortak tesisatların bilerek tamir ettirilmemesi sonucu komşu dairelere pis su sızması veya fahiş kötü kokular yayılması komşuları rahatsız etme kapsamında değerlendirilir. Yargıtay, dairesinden alt kata pis su sızdıran ve apartmanda çekilmez kokulara neden olan kiracının tahliyesine hükmetmiştir.

4. Diğer Ortak Alan İhlalleri

• Ortak kullanım alanlarındaki (koridor, sığınak, bahçe) eşyalara kasten zarar verilmesi,
• Bina kapısını anahtarla açmak yerine sürekli zillere basarak komşuların rahatsız edilmesi,
• Komşuların evcil hayvanlarına kasıtlı olarak zarar verilmesi.

Tahliye Davası Öncesi Zorunlu Adım: Arabuluculuk

7445 sayılı Kanun kapsamında yapılan yasal düzenleme uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak olan kira ve tahliye davalarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu dava şartıdır.

Ev sahibi, ihtar süreleri dolduktan sonra doğrudan mahkemeye gidemez; adliyelerdeki Arabuluculuk Bürosuna başvurarak kiracı ile müzakere yürütmek zorundadır. Arabuluculuk görüşmelerinde uzlaşı sağlanamazsa düzenlenen "Anlaşamama Son Tutanağı" ile birlikte Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılır.

Davada İspat ve Yargılama Süreci

Komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi davasında ispat yükü davacı ev sahibindedir. Rahatsızlık iddialarının soyut kalmaması, somut delillerle mahkemeye sunulması gerekir.

• Tanık Beyanları: Bu davalardaki en önemli ispat aracı, rahatsız olan apartman sakinlerinin ve komşuların mahkemede tanık olarak dinlenmesidir. Yargıtay, komşuların tanıklığıyla desteklenen gürültü ve huzursuzluk iddialarını tahliye için yeterli bulmaktadır.
• Kolluk (Polis/Jandarma) Tutanakları: Gürültü veya kavga nedeniyle eve çağrılan emniyet güçlerinin tuttuğu şikayet tutanakları en güçlü yazılı delillerdendir.
• Yönetim Kayıtları: Apartman veya site yönetiminin kiracı hakkında aldığı uyarı kararları, şikayet dilekçeleri mahkemeye delil olarak sunulabilir.

Dava Ne Kadar Sürer?

Komşuları rahatsız eden kiracının tahliye davası, mahkemelerin yoğunluğuna, tebligat sürelerine ve delillerin (özellikle tanıkların) toplanma hızına bağlı olarak ortalama 6 ila 12 ay arasında sürmektedir.

Sonuç

Komşularına huzursuzluk veren bir kiracının tahliyesi, mülk sahibinin anayasal mülkiyet hakkını ve komşuların huzurunu koruyan kritik bir süreçtir. Ancak bu süreçte kiracıya çekilecek ihtarnamenin usulüne uygun hazırlanması, yasal 30 günlük bekleme süresinin doğru hesaplanması ve dava öncesinde zorunlu arabuluculuk aşamasının tamamlanması şarttır. Yapılacak usul hataları davanın reddine ve ciddi zaman kaybına yol açar.

Komşuları rahatsız eden kiracınıza karşı yasal ihtarname çekmek, arabuluculuk sürecini yönetmek ve tahliye davasını hatasız açmak için alanında uzman bir gayrimenkul ve kira hukuku avukatından profesyonel hukuki destek almanız önemle tavsiye edilir.