Yazılı Sözleşmesi Olmayan Kiracı Nasıl Çıkarılır? İspat Yolları ve Tahliye Süreci

Kira hukuku uygulamalarında en yaygın yanılgılardan biri, yazılı bir kira kontratı olmayan kiracının "kaçak" veya "işgalci" konumunda olduğu ve ev sahibi tarafından kolayca evden atılabileceğidir.…

Kira hukuku uygulamalarında en yaygın yanılgılardan biri, yazılı bir kira kontratı olmayan kiracının "kaçak" veya "işgalci" konumunda olduğu ve ev sahibi tarafından kolayca evden atılabileceğidir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) uyarınca, kira sözleşmesinin geçerli olması için yazılı yapılması şart değildir; sözlü yapılan kira sözleşmeleri de hukuken tamamen geçerlidir.

Yazılı sözleşmesi olmayan bir kiracıyı tahliye etmek, yazılı sözleşmesi olan bir kiracıyı tahliye etmekle aynı yasal kurallara ve yollara tabidir. Sırf "yazılı kontrat yok" diye kiracı evden çıkarılamaz. Ancak bu durumda ev sahibinin karşılaştığı en büyük zorluk, kira ilişkisinin varlığını ve kira bedelini mahkeme huzurunda ispat etme mecburiyetidir.

Sözlü Kira Sözleşmesinin İspat Kuralları

Sözlü kira sözleşmelerinin varlığı veya şartları taraflar arasında çekişmeli hale geldiğinde, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) uyarınca çok sıkı ispat kuralları devreye girer:

1. Senetle (Yazılı Belgeyle) İspat Sınırı

Kural olarak, kira ilişkisinin varlığını ispat yükü ev sahibine (kiraya verene), kira bedelinin miktarını ve düzenli ödendiğini ispat yükü ise kiracıya aittir.

• HMK m. 200 uyarınca belirlenen senetle ispat sınırı 2026 yılı için belirlenen güncel limitleri kapsamaktadır. Yıllık toplam kira bedeli bu yasal sınırın üzerinde olan uyuşmazlıklarda sözlü kira sözleşmesinin varlığı tanıkla ispat edilemez; mutlaka yazılı delil (senet, banka kaydı vb.) gerekir.

2. Delil Başlangıcı ve Tanığın Devreye Girmesi (HMK m. 202)

Eğer yıllık kira bedeli senetle ispat sınırının üzerindeyse ve elinizde yazılı bir kontrat yoksa, mahkemede tanık dinletebilmek için elinizde bir delil başlangıcı bulunmalıdır. Delil başlangıcı; iddiayı tamamen kanıtlamaya yetmeyen ancak o ilişkinin varlığını muhtemel (kuvvetli ihtimal) gösteren yazılı belgelerdir.

• Neler Delil Başlangıcı Sayılır?
• Kiracının banka havalesiyle gönderdiği ve açıklamasında "Kira bedeli" yazan banka dekontları,
• Kiracının üzerine kayıtlı olan elektrik, su, doğalgaz abonelik belgeleri ve faturaları,
• Taraflar arasında geçen ve kira ilişkisini ikrar eden WhatsApp yazışmaları, SMS'ler veya e-postalar.

Bu belgeler mahkemeye sunulduğu takdirde hakim tanık (komşular, apartman görevlisi vb.) dinlenmesine izin verir. Aksi halde tanıkla kira ilişkisi kanıtlanamaz.

3. Senetle İspat Zorunluluğu Olmayan İstisnalar (HMK m. 203)

Eşler, anne-baba-çocuklar (altsoy-üstsoy) veya kardeşler arasında yapılan sözlü kira ilişkilerinde senetle ispat sınırı uygulanmaz. Bu durumlarda doğrudan tanık dinletilerek kira ilişkisinin varlığı ispatlanabilir.

Yazılı Sözleşmesi Olmayan Kiracının Tahliye Yolları

Kira ilişkisinin varlığı banka dekontları veya faturalar ile kanıtlandıktan sonra, sözleşmesi olmayan kiracıyı tahliye etmek için TBK’da düzenlenen geçerli tahliye nedenlerinden birine dayanmak zorunludur:

• İhtiyaç (Gereksinim) Nedeniyle Tahliye: Ev sahibinin kendisi veya yakınlarının konut ihtiyacı varsa sözleşme yılı sonunda (sözlü sözleşmenin başlangıç tarihi esas alınarak) tahliye davası açılabilir.
• Kiranın Ödenmemesi (Temerrüt): Kiracı kirayı ödemezse, yazılı kontrat olmasa dahi banka hesap dökümü ile ödemediği kanıtlanarak kendisine 30 günlük ihtarname gönderilir. 30 gün içinde borç ödenmezse tahliye davası açılabilir.
• 10 Yıllık Uzama Süresi: Sözlü kira sözleşmesinin kurulduğu tarihin üzerinden 10 yıllık uzama süresi geçtiğinde, ev sahibi gerekçe göstermeksizin kiracıyı tahliye edebilir.
• Diğer Sebepler: Komşuları rahatsız etme, eve zarar verme veya imar/tadilat durumlarında da tahliye talep edilebilir.

Kiracılığı Tamamen İnkar Eden Kişiye Karşı Ne Yapılmalıdır?

Eğer mülkünüzde oturan kişi "Ben kiracı değilim, burası benim" diyerek kiracılığını inkar ediyorsa ya da siz onunla hiçbir şekilde kira ilişkisi kurmadığınızı (fuzuli işgalci olduğunu) iddia ediyorsanız, kira hukuku süreçleri işletilemez.

Bu durumda izlenmesi gereken en doğru yol, Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmak değil; Asliye Hukuk Mahkemesinde El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men’i) ve Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası açmaktır. Bu dava ile mülkünüzü haksız olarak işgal eden kişinin polis zoruyla tahliyesi ve geçmişe dönük 5 yıllık işgal tazminatı bedelinin tahsili sağlanır.

Özet Süreç ve Karar Tablosu

Durum

Uygulanacak Hukuki Yol

İspat Aracı

Ortalama Süre

Kira ilişkisi var ama yazılı kontrat yok

TBK Tahliye Nedenlerine Dayalı Tahliye Davası

Banka dekontları, faturalar, tanık (şartlar varsa)

6 - 12 Ay

Kira ilişkisi hiç kurulmadı / işgal var

El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men'i) Davası

Tapu kaydı

12 - 18 Ay

Dava Açmadan Önce

Zorunlu Arabuluculuk

3 - 4 Hafta

Sonuç

Yazılı sözleşmesi olmayan kiracıların tahliye süreci; banka dekontlarının delil niteliği, miktar sınırları, tanık dinletme şartları ve mülkiyet tespitleri gibi tamamen usul hukuku kuralları üzerine kurulmuş hassas bir süreçtir. Yapılacak en ufak usul hatası veya delil yetersizliği davanın reddine ve fahiş zaman kayıplarına yol açar. Ayrıca, dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması yasal bir şarttır.

Sözleşmesi olmayan kiracınızı tahliye etmek, kira başlangıç tarihini ve bedelini yasal olarak ispat etmek veya el atmanın önlenmesi davalarını açmak için alanında uzman bir gayrimenkul avukatından profesyonel hukuki danışmanlık almanız önemle tavsiye edilir.