Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi İhtarname Örneği ve Yasal Şartları

İçinde kiracı bulunan bir taşınmazı (konut veya iş yeri) satın alan yeni malikin hakları ve kiracıyı tahliye edebilme şartları, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 351. maddesinde özel olarak…

İçinde kiracı bulunan bir taşınmazı (konut veya iş yeri) satın alan yeni malikin hakları ve kiracıyı tahliye edebilme şartları, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 351. maddesinde özel olarak düzenlenmiştir.

Yeni ev sahibinin satın aldığı mülkteki kiracıyı tahliye edebilmesi için kanunun öngördüğü 1 aylık hak düşürücü ihtar süresini kaçırmaması ve ihtiyacını yazılı olarak kiracıya bildirmesi gerekir. Bu ihtarnamenin doğru içerikle hazırlanması ve zamanında tebliğ edilmesi, olası bir tahliye davasının kazanılmasındaki en önemli unsurdur.

Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi İhtarname Örneği (Noter Formatı)

Hukuki Uyarı: Bu ihtarname, mülkün yeni sahibi tarafından noter kanalıyla çekilmesi gereken resmi bir tebligat taslağıdır. Taşınmazın edinme (tapu tescil) tarihinin ve ihtiyacın yasal gerekçesinin ihtarname metninde açıkça belirtilmesi zorunludur.

İHTARNAME

İHTAR EDEN (YENİ MALİK): [Yeni Ev Sahibinin Adı Soyadı] - T.C. Kimlik No: [...]

Adres: [Yeni Ev Sahibinin Tebligata Yarar Resmi Adresi]

VEKİLİ: Av. [Avukatın Adı Soyadı] - Sicil No: [...]

Adres: [Avukatın Tebligat Adresi]

MUHATAP (KİRACI): [Kiracının Adı Soyadı] - T.C. Kimlik No: [...]

Adres: [Satın Alınan/Kiralanan Taşınmazın Açık Adresi]

KONU: Taşınmazın yeni malik tarafından edinilmesi, konut/iş yeri gereksinimi (ihtiyaç) nedeniyle sözleşmenin feshi ve tahliye ihtarıdır.

AÇIKLAMALAR:

1. Sayın Muhatap, yukarıda yazılı bulunan ve halihazırda kiracı olarak kullanmakta olduğunuz "[Satın Alınan Evin Açık Adresi]" adresindeki taşınmazı, [Taşınmazın Satın Alındığı Tarih, Örn: 16/07/2026] tarihinde tapu tescili ile satın almış bulunmaktayım (Ek-1: Tapu Fotokopisi).

2. Eski malik ile aranızda yapılmış olan [Sözleşme Başlangıç Tarihi] başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca bu taşınmazda kiracı olarak oturmaktasınız. Taşınmazın satılması ile birlikte, Türk Borçlar Kanunu hükümleri gereğince eski malikin sözleşmeden doğan tüm hak ve borçları yasal olarak tarafıma (yeni malike) geçmiş bulunmaktadır.

3. Söz konusu taşınmaza, [İhtiyacın Somut Gerekçesi - Örn: Kirada oturuyor olmam ve kendime ait başka bir mülkümün bulunmaması / Oğlumun evlilik nedeniyle konut ihtiyacının doğması] sebebiyle kendimin/yakınımın konut gereksinimi doğrultusunda kullanma zorunluluğum bulunmaktadır. İleri sürülen bu ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunludur.

TALEP VE SONUÇ: Yukarıda ayrıntılı olarak açıklanan nedenlerle;

- Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi uyarınca, yeni edinim ve konut gereksinimi sebebiyle aramızdaki kira ilişkisinin sona erdirildiğini bildirerek, işbu ihtarnamenin tarafınıza tebliğ edildiği tarihten itibaren **en geç 6 (ALTI) AY içinde** taşınmazı boş, hasarsız ve temiz olarak tahliye ederek tarafıma teslim etmenizi,

- 6 aylık süre sonunda taşınmazı tahliye etmemeniz halinde, aleyhinize **Gereksinim Nedeniyle Tahliye Davası** açılacağını,

- Dava açılmasına sebebiyet vermeniz durumunda doğacak tüm mahkeme harçları, keşif masrafları, zorunlu arabuluculuk ücretleri ve vekalet ücretinin tarafınıza yükleneceğini ihtaren bildiririz.

Davacı (Yeni Malik) / Vekili

[İmza]

SAYIN NOTER; Üç nüshadan ibaret işbu ihtarnamenin bir nüshasının muhataba tebliğini, tebliğ şerhini taşıyan bir nüshasının tarafıma verilmesini, diğer nüshasının daire arşivinizde saklanmasını talep ederim. [Tarih: 16/07/2026]

Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesinde Kritik Yasal Süreler

Yeni malikin kiracıyı evden çıkarması için kanun iki farklı hukuki yol ve süre takvimi öngörmüştür. Yeni ev sahibi mülkü satın alırken bu yollardan birini tercih etmelidir:

1. Yol: Satın Alma Sonrası 1 Ay ve 6 Ay Kuralı (TBK m. 351)

En sık kullanılan ve yeni ev sahibine özel tanınan hızlı tahliye yöntemidir.

• 1 Aylık İhtar Süresi: Yeni malik, tapuyu üzerine aldığı (tescil ettirdiği) tarihten itibaren en geç 1 ay içinde ihtarnameyi kiracıya tebliğ ettirmek (ulaştırmak) zorundadır. 1 aylık süre hak düşürücüdür; ihtar bu süre içinde kiracının eline ulaşmazsa bu yolla dava açılamaz.
• 6 Aylık Bekleme Süresi: İhtarnamenin tebliğinden sonra ev sahibi kiracıya 6 ay süre tanımak zorundadır. Bu 6 aylık bekleme süresi boyunca dava açılamaz.
• Dava Süresi: Satın alma tarihinden itibaren 6 ay geçmesine rağmen kiracı çıkmazsa, ev sahibi tahliye davası açabilir.

2. Yol: Eski Sözleşmenin Bitimini Bekleme Yolu

Yeni malik dilerse satın alma sonrası 1 ay içinde ihtar çekmek zorunda değildir; eski malikin yaptığı kontratın doğal bitiş süresini bekleyebilir.

• Dava Süresi: Eski malik ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin bitiş tarihinden itibaren 1 ay içinde doğrudan gereksinim nedeniyle tahliye davası açılabilir. (Ancak sözleşme bitmeden önce ihtar çekilmesi, ev sahibine dava açma süresini yeni kira yılı boyunca koruma hakkı tanır).

Yeni Ev Sahibinin Dikkat Etmesi Gereken Yasal Koşullar

• Yasal Yakınlık Sınırı: İhtiyaç tahliyesi sadece yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler (kardeşleri) için istenebilir. Bu kişiler dışındakilerin ihtiyacı için tahliye talep edilemez.
• Samimiyet ve Gerçeklik: İleri sürülen ihtiyacın mahkemece "gerçek ve zorunlu" bulunması gerekir. Örneğin yeni ev sahibinin zaten aynı şehirde boş durumda başka bir evinin olması durumunda ihtiyaç samimi kabul edilmez.
• 3 Yıl Kiralama Yasağı (TBK m. 355): İhtiyaç gerekçesiyle kiracıyı çıkaran yeni malik, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi halde eski kiracısına tazminat ödemek zorunda kalır.

İhtarname Çekildikten Sonraki Hukuki Süreç

İhtarname noter kanalıyla çekildikten sonra ev sahibinin takip etmesi gereken yasal aşamalar şunlardır:

• Tebliğ Tarihinin Tespiti: Noterden tebliğ şerhi alınarak ihtarnamenin kiracıya ulaştığı kesin tarih belirlenir ve satın alma tarihinden itibaren başlayan 6 aylık yasal sürenin dolması beklenir.
• Zorunlu Arabuluculuk: 6 aylık süre dolmasına rağmen kiracı çıkmazsa, dava açılmadan önce adliyelerdeki Arabuluculuk Bürosuna başvurulması zorunlu dava şartıdır.
• Tahliye Davası: Arabuluculuk aşamasında uzlaşı sağlanamazsa, Sulh Hukuk Mahkemesinde gereksinim nedeniyle tahliye davası açılır.

Sonuç

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi süreci; satın alma tarihinden itibaren başlayan 1 aylık ve 6 aylık yasal sürelerin günü gününe doğru hesaplanmasını ve ihtiyacın samimi gerekçelerle noter ihtarnamesine yazılmasını gerektiren son derece teknik bir süreçtir. Yapılacak en ufak bir gün hesabı hatası veya usul eksikliği davanın reddine ve ciddi zaman kayıplarına yol açar.

Yeni satın aldığınız mülkteki kiracınıza karşı yasal ihtarname çekmek, arabuluculuk sürecini yönetmek ve tahliye davasını hatasız açmak için alanında uzman bir gayrimenkul ve kira hukuku avukatından profesyonel hukuki destek almanız önemle tavsiye edilir.