Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi: Yasal Şartlar, Süreler ve Haklar

İçinde kiracı bulunan bir gayrimenkulü (konut veya iş yeri) satın alan yeni malikin hakları ve kiracıyı tahliye etme süreci, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 351. maddesinde özel olarak düzenlenmiştir.

İçinde kiracı bulunan bir gayrimenkulü (konut veya iş yeri) satın alan yeni malikin hakları ve kiracıyı tahliye etme süreci, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 351. maddesinde özel olarak düzenlenmiştir.

Yeni ev sahibinin satın aldığı mülkteki kiracıyı tahliye edebilmesi için kanunun öngördüğü katı yasal süreleri kaçırmaması, bildirim (ihtarname) şartını yerine getirmesi ve yasal olarak kabul edilebilir bir gereksinim (ihtiyaç) durumuna sahip olması gerekir.

Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliye Şartları

Yeni malikin mülkü satın aldıktan sonra içerideki kiracıyı tahliye edebilmesi için şu üç temel yasal şartın bir arada bulunması gerekir:

1. Yeni Ev Sahibinin veya Yakınlarının Gerçek İhtiyacı

Tahliyenin temel şartı, yeni malikin mülke yönelik konut veya iş yeri ihtiyacının bulunmasıdır. Bu ihtiyaç gelişiyle veya keyfi olamaz; mahkemece gerçek, samimi, zorunlu ve sürekli kabul edilmelidir.

• Yasal Yakınlık Sınırı: İhtiyaç sadece yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası, büyükanne/babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kardeşleri için ileri sürülebilir. Bu yasal listenin dışındaki akrabaların (hala, amca, yeğen vb.) ihtiyacı için tahliye talep edilemez.

2. Satın Alma Sonrası 1 Ay İçinde Yazılı İhtar Şartı (TBK m. 351/1)

Yeni malik, tapu tescil (satın alma) tarihinden itibaren en geç 1 ay içinde kiracıya noter kanalıyla ihtiyaç ihtarnamesi tebliğ ettirmek zorundadır. 1 aylık bu süre hak düşürücüdür. İhtarname bu süre içinde kiracının eline ulaşmazsa, yeni malike tanınan bu özel hızlı yolla dava açılamaz.

3. Satın Aldıktan 6 Ay Sonra Dava Açma Şartı

1 ay içinde ihtarnameyi tebliğ eden yeni ev sahibi, satın alma tarihinden itibaren 6 ayın dolmasını beklemek zorundadır. Bu 6 aylık süre dolmadan tahliye davası açılamaz. 6 ay geçmesine rağmen kiracı evi boşaltmazsa, ev sahibi tahliye davası açma hakkı kazanır.

Yeni Ev Sahibi İçin İki Alternatif Tahliye Süresi

Kanun, yeni ev sahibine süreci işletmesi için iki farklı alternatif yol sunmuştur:

Seçenekler

İhtarname Süresi

Dava Açma Süresi

1. Yol (Yeni Edinim Hızlı Yolu)

Satın almadan itibaren en geç 1 ay içinde tebliğ edilmeli.

Satın alma tarihinden 6 ay sonra.

2. Yol (Eski Sözleşmeyi Bekleme)

Sözleşme bitiminden önce (Süreyi korumak için çekilmesi önerilir).

Eski sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde.

Yeni Ev Sahibinin İmar, Tadilat ve Yeniden İnşa Sebebiyle Tahliyesi (TBK m. 350)

Yeni alınan gayrimenkulde esaslı bir tadilat, tamirat, genişletme veya yeniden inşa planlanıyorsa ve bu işlemler esnasında mülkün içinde oturulması/çalışılması fiziken imkansız ise tahliye talep edilebilir.

• Belirli Süreli Sözleşmelerde: Eski malikle yapılan sözleşmenin süresinin bitimiyle birlikte doğrudan dava açılabilir.
• Belirsiz Süreli Sözleşmelerde: Her 6 aylık kira döneminin sonundan en az 3 ay önce noterden ihtar çekilerek dönem sonunda dava açılabilir.

Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m. 355)

İhtiyaç (gereksinim) veya esaslı tadilat nedeniyle kiracısını tahliye ettiren yeni ev sahibi, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

• Tazminat Riski: Bu yasağa aykırı davranarak evi başkasına kiralayan mülk sahibi, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü kılınır.

Yeni Ev Sahibinin Bilmesi Gereken Önemli Hususlar

• Mevcut Sözleşme Aynen Devam Eder: Yeni ev sahibi, tapuyu devralmakla birlikte eski ev sahibi ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin doğrudan tarafı olur. Yani eski sözleşmedeki şartlar, süreler ve yükümlülükler yeni ev sahibi için de aynen geçerlidir.
• Doğrudan Zam Yapılamaz: Yeni ev sahibi mülkü satın aldı diye kiracıya doğrudan fahiş zam yapamaz. Kira artışı ancak sözleşmede belirlenen yenileme tarihinde ve yasal TÜFE sınırlarına uygun olarak yapılabilir.
• 5 Yıllık Süre Hesabı: Kira ilişkisi (önceki ev sahibi dönemi dahil) toplamda 5 yılı doldurmuşsa, yeni ev sahibi yasal TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın kiranın piyasa emsallerine getirilmesi için Kira Tespit Davası açma hakkına sahip olur.
• Dava Öncesi Arabuluculuk: 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu dava şartıdır. Arabuluculuk süreci (yaklaşık 3-4 hafta) anlaşmazlıkla sonuçlanmadan doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılamaz.

Sonuç

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi; 1 aylık, 6 aylık ve sözleşme sonu sürelerinin günü gününe doğru hesaplanmasını, ihtiyacın gerçekçi hukuki gerekçelerle noter ihtarına yazılmasını gerektiren teknik bir süreçtir. Yapılacak en ufak bir usul hatası veya süre kaçırılması durumunda tahliye talebi reddedilir ve ciddi zaman kayıpları yaşanır.

Yeni aldığınız mülkteki kiracınıza karşı yasal süreçleri doğru işletmek, usulüne uygun ihtarname hazırlamak ve arabuluculuk/dava aşamalarını yürütmek için alanında uzman bir gayrimenkul ve kira hukuku avukatından profesyonel hukuki destek almanız önemle tavsiye edilir.